随着中国股市降温和人民币贬值，人们的注意力将重新回到中国房地产市场是否步入下行通道的问题。在我看来，房地产繁荣期已经结束，但由于房地产买家被要求支付至少30%的首付款，发生危机的风险很低。

住房市场是中国经济最重要的领域之一，也是被误解程度最深的领域之一。重要是因为住宅房地产直接占到10%以上的国内生产总值。误解是因为似乎很少有观察人士真正理解中国住宅房地产市场的结构。

在党管一切的时代，大部分工人被允许以大幅低于市场价的价格购买政府住房，结果是中国住房拥有率高达89%，跻身世界最高水平之列，而美国和英国的住房拥有率大约为64%。但这并不意味着中国人购置新房的愿望都得到了满足。相当大一部分住房不合标准，因此升级需求非常可观。只有55%的人口住在城镇，城镇人口比例还会继续上升，推动住房需求。

在中国销售的几乎所有住房都是公寓，而非单户住宅。约80%的公寓是在建成一年或更早之前卖出的，这被称为预售。这是中国新城市需要一段时间才会人气上升的一个原因。

例如，在众多“鬼城”榜单上被列入的郑州，人们在新区买房的意图就是要在几年后才住进去，他们的决策依据是房价将会随着地铁线路的开通而上涨。自那之后第一条地铁开通，新城开始繁荣起来。这种格局在全国各地重复出现。

关于中国房地产市场最大的一个误解是，大多数买家是投机者。实际上，住宅市场由自有住房者驱动。从全国各地的销售经理们收集来的数据显示，在过去3年期间，投资买家不足10%。

过去10年间住房价格年均上涨9%貌似符合泡沫的特征，但与此相伴随的是城镇居民名义收入年均12%的增长。

史无前例的收入增长不仅支持了中国引人瞩目的消费故事，还支持了健康的房地产市场。过去10年期间，经通胀调整后的城镇居民收入每年增长7%以上，同时在过去9年间农村居民实际收入每年增长7%。相比之下，过去10年期间美国和英国的实际收入年均增长率分别为1%和0.3%。

任何资产类别出现泡沫的一个重要前提是很高的杠杆水平，这是因为如果没有高的杠杆水平，价格大幅下跌的后果就是有限的。在中国，购房者的杠杆水平较低，因为在过去3年大约15%的买家是全款购房，而贷款购房者被要求最低支付30%的首付款。

目前中国房地产市场低迷，但远未到许多人所说的崩盘的地步。在可预见的未来，中国经济年均增速难免将有所放慢。住宅市场也是如此。新房价格同比下降6%，而一年前同比上涨约4%，但鉴于购房者被要求使用大量现金购房，即便更大幅度的下跌也不会让房屋净值为负。

住房基本面需求依然健康。每年大约有1300万对夫妇结婚，而新婚夫妇占到新建住房销售的大约三分之一。收入持续以健康的步伐增长，家庭储蓄在过去10年里增长逾300%，至8.5万亿美元，超过俄罗斯、巴西、印度和意大利的GDP总和。

中国房地产市场的繁荣时期已经结束，但这个更为成熟的市场远非一场灾难。今年中国人仍可能购买大约1000万套城镇新建住房，几乎是美国去年新房和现房销量总和的两倍。