万达第四次转型开端良好,千亿布局成都

2015-08-07 15:57:00

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抛弃“以售养租”，推行“轻资产”化，万达第四次转型开端良好。

故乡，是绝大多数背井离乡的人都会存于心底的一种情结，这无关乎地位或是财富。所以，若是功成名就时，衣锦还乡则是顺理成章之事。

作为万达集团董事长王健林的故乡，四川在今年4月份就又一次获得了万达的“超大手笔”的投资：万达集团与成都的协议金额超过1020亿元，创下企业单次投资成都的最高纪录，加上万达集团先前在成都的投资金额，总投资已经超过1300亿元，成都成为万达集团投资额度最大的城市。据称，未来万达集团还将与四川省政府签署协议，全面进军四川各市州。

如今，万达商业重启A股上市计划，并明确表示，所筹集的过百亿元资金将优先用于投资旗下5个万达广场项目，成都蜀都万达广场也赫然在列。这让《中国房地产金融》项目调研团队将目光聚焦到位于成都郫县的蜀都万达广场，并深度探究万达集团与成都这座城市的渊源。

募资投向蜀都万达

7月3日，香港上市的万达商业发布公告称，将回归A股市场，筹集不超过120亿元资金，投资到5个万达项目建设中，而成都蜀都万达广场正是其中的5个项目之一。

据了解，蜀都万达广场是万达集团布局成都的第三座万达广场，也是成都第一个卫星城市的万达广场，项目位于成灌快铁郫县站旁，占地258.27亩，总建筑面积90万平方米；是集国际体验购物中心、时尚滨河商业街、高端华宅、国际精装SOHO等为一体的都会级商业综合体，该项目预计2016年开业。

早前的相关报道显示，在蜀都万达广场开工前期，万达集团还特地组织团队与设计单位考察了全国多条著名商业街，其中就以全国著名的万达武汉楚河汉街为模板，蜀都万达广场也结合了地段区位特点，以及成都的文化特色，打造具有本土特色的蜀都万达广场。

据知情人士透露，整个设计过程历经4个月6轮的不断优化修改，最终确定了现在大众所知晓的方案，即被誉为“郫县的宽窄巷子”和“成都商业街新模板”的蜀都万达广场。可以预见，即将现身的成都蜀都万达广场的定位和形态，都将可能不同于以往万达的“广场系”项目，想必这也是此次万达商业计划重回A股之后，将首批筹集资金优先投放到该项目的原因之一。

从《中国房地产金融》实地探访蜀都万达广场得到的信息来看，项目出售的业态有住宅、SOHO公寓和商铺。据现场销售人员介绍，住宅共有2706户，在售的面积60-120平方米，全款优惠8%，按揭7%，优惠后均价5100元/平方米。另32-60平方米SOHO公寓在售，优惠后均价4500元/平方米。商铺在售的面积为50-120平方米，19000元/平方米起。

青羊万达热销

事实上，除了蜀都万达广场，成都还有两座已经开业经营的锦华万达与金牛万达，以及两座正在紧锣密鼓修建当中的青羊万达广场与双流万达。据称，未来万达还将在成都投资6座万达广场。

青羊万达广场是万达3.5代产品，也是《中国房地产金融》调研团队在成都实地探访的第二座万达广场。

目前万达的产品系已进化到“第四代”，从第一代5万平方米左右的出售型单店产品，到第二代规模扩大3倍以上的购物中心产品，再到第三代的城市综合体产品，发展到第四代产品，万达的“万达城、万达茂”的规模已经扩大到60万平方米以上，在原有单体购物中心、写字楼、酒店、街区的基础上，将主力升级为文化娱乐业态。

但值得指出的是，虽然第四代为万达的最新产品，但此类产品对规模、业态、运营能力等要求更高，即产品开发门槛更高。而更多情况下，万达需要根据开发条件，多代产品同时打造。这也衍生出一种在第三代产品上增加第四代基因的产品——3.5代产品，就运营而言，青羊万达广场则是3.5代产品的典型样本。

该项目由商铺、公寓、写字楼组成，物业结构已调整为出售公寓、住宅等物业，支持商业经营，其外围部分销售、核心商业自持的安排，是万达第三代产品的普遍特点。

但就具体业态安排，以青羊万达为例的3.5代产品中，“体验式”业态占主流，具备地方特色及符合地方需求的业态，占比也大幅提升。

《中国房地产金融》在实地探访中了解到，成都青羊万达广场总占地面积110.7亩，规划总建筑面积约38万平方米，预计将于2017年开业。除了安排3000平方米引进“宝贝王”儿童娱乐互动乐园，其他业态主要为餐饮、娱乐、休闲，还安排了成都本土受欢迎的火锅、美容等品牌。超市也是将伊藤洋华堂、永辉、沃尔玛等几家成都本地认可度不错，且档次中上等的品牌为选择对象。

据媒体此前报道，成都青羊万达广场在6月18日正式开盘时，首批商铺3小时销售300余套，销售额约8.2亿元。现场销售人员告诉《中国房地产金融》，首期价格在2万-7万元/平方米不等的商铺已经清盘，正在认筹的SOHO公寓价格待定，但预计会比周边9000-12000元/平方米的房价略高。

第四代“万达城”落子成都

除了万达广场外，万达的第四代产品“万达城”也落户于都江堰。这一项目也是成都服务业投资体量最大的单个项目，将打造以文化旅游为核心，兼具商业、商务、居住功能的文化产业项目。

目前，该项目正加快进行规划设计，整体建设内容包括室外大型主题游乐场、万达大型商业城、秀场、酒吧街、酒店群、居住及配套商业等业态和员工配套服务用房等。

资料显示，6月25日万达斥巨资550亿元在都江堰圈地，准备修建总占地面积约5000亩的成都万达城，这也是万达集团于哈尔滨、南昌、武汉、西双版纳、青岛、桂林、合肥、无锡、广州等城市投资约4000亿元后的又一大型文化旅游综合项目，预计将于2015年8月开工，2019年建成并实现运营。

王健林也曾表示，在成都市场的大规模投资，是万达实现企业第四次转型的重要决策。业内人士认为，未来几年，计划重回A股的万达商业将会在很大程度上影响着整个成都的商业地产市场。

有万达内部人士透露，万达目前在全国开业了109座万达广场，今年计划新增26座，年底将达到135座。

7月11日，万达集团发布了2015年上半年成绩单，万达集团上半年总收入同比增长18%，预计全年同比增长超过20%；而在万达商业方面，其总收入为734.1亿元，同比增速12%，其租金收入为70.2亿元，同比增长33.3%.

曾记得，2014年12月23日，彼时刚满60岁的王健林在港交所敲钟时放言“任何行业都无天花板”！

如今，在商业地产市场处处是“哀嚎”的背景下，万达商业以及整个万达集团能够实现收入与租金两位数增长，也算是兑现了此前王董的豪言壮语。