继万物云赴港上市申请收到证监会批复后，物管行业再度传来一则上市相关消息。

日前，深圳控股（0604.HK）自愿公告称，正考虑可能分拆公司的物业管理业务，并于香港联交所主板独立上市，但该考虑仍未到最终阶段，亦未透露具体上市平台。

记者注意到，近年来，公司旗下子公司深业物业集团有限公司（以下简称“深业物业”）资产整合频繁，涉及物业管理运营等业务。这是否为筹划上市之举？彼时，深圳控股方面在接受记者采访时表示，“上市计划会在适当时机进行公告。”

自2016年以来，深圳控股计划分拆物管业务上市的消息不断，但直至近期才通过一则白纸黑字公告进行正面透露。哪些条件已经成熟？中间又经历了什么过程？近日，记者再次联系采访深圳控股方面，对方称“公司目前处于发布中期业绩静默期，暂不便接受采访”。

截至目前，正在港股排队IPO的物企有万物云、龙湖智创生活家、中湘美好等。据中指研究院统计，2021年，物业服务板块新增14家上市公司，均在香港主板。

定位“城市服务商”

在发布完今年6月份的销售数据后，7月22日，深圳控股释放了分拆物业管理业务上市的信号。虽然具体递表时间及上市平台均未披露，但公司此前已多次表达旗下业务分拆上市的意向，特别是在物管业务方面，内部资产腾挪频繁。

其中，深业物业的身影与地位日渐清晰明朗。2021年9月，经过一系列集中的股权转让，深业泰然（集团）股份有限公司（深圳控股持股51%子公司，以下简称“深业泰然”）、深业置地有限公司（深圳控股旗下控股孙公司，以下简称“深业置地”）、深业泰富物流集团股份有限公司（深圳控股旗下控股孙公司，以下简称“深业泰富”）等涉及园区运营管理、商业物业管理等资产先后置入深业物业。

天眼查显示，截至目前，深业物业旗下对外投资共13家公司，深业南方地产（集团）有限公司、深业泰然、深业置地、深业泰富、深圳市农科集团有限公司分别对其持股约49.5%、29.5%、13.6%、4.2%、3.2%，肖武春为法定代表人。

深业物业官网披露，2017年3月，公司经一系列物业公司整合重组而组建成立。截至2021年第一季度末，深业物业的业务范围覆盖全国9个省份40多个城市，管理项目近500个，管理面积超5500万平方米。

深业物业称，其企业愿景是“做最具价值的城市空间服务商”，以基础物业服务为起点，持续发展增值服务，实现横向业务多元化，同时从传统住宅、商办、公建、园区等空间管理出发，持续延伸业态管理边界，实现对多业态下城市空间的管理。

就在2021年中期业绩会上，深圳控股管理层曾表示，公司的城市运营业务进入培育加快发展的阶段，有意分拆上市。

2021年年报中，深圳控股首次单拎出“城市服务”作了相关披露，该项业务隶属于“城市综合运营服务”板块，其称，自2019年成功落地深圳首个“物业城市”试点项目以来，已先后为深圳吉华街道等6个街道提供市容环境、公共安全、物业管理全覆盖等服务，“目前在深物业城市项目数量位列第一，市场占有率超过20%。”

根据年报，2021年，深圳控股的物业管理业务收入24.78亿港元，同比增长约11.31%；净利润4.67亿港元，同比增长约175.68%。

对于近期取得证监会核准批复的万物云，万科（000002.SZ）董事会主席郁亮曾表示，“要等到万科物业成为城市服务商，区别于传统的物业公司，才会让其上市。”后来，万物云的定位多了几分“科技”底色。根据官网，公司致力于以科技推动空间服务业的数字化升级，“定义空间科技服务。”

招股书显示，万物云的业务版图主要分为三大板块，即社区空间居住消费服务（住宅物业管理与社区相关增值服务）、商企和城市空间综合服务（商业物业管理及城市服务）、A loT及BPaaS解决方案服务。截至2021年12月31日，万物云在22个城市拥有47个城市空间整合服务项目。2021年，公司城市空间整合服务营收约3.4亿元，同比增长232.35%。

中物研协发布的《2021城市服务物业管理发展报告》指出，现阶段，城市服务的业务模式仍未成形，物管行业仍处于对城市服务领域的探索阶段，“城市服务作为新兴赛道，尚未出现行业寡头，巨大的市场空间对所有物业服务企业开放。”

行业回归理性

在深圳控股发布上述消息之前，万物云分拆H股上市取得实质性进展。7月18日晚间，万科发布分拆万物云境外上市获得中国证监会核准的公告。今年4月，万物云向港交所递交了招股书。

上述核准的具体内容为万物云发行不超过约1.8亿股境外上市外资股，每股面值1元，全部为普通股。完成此次发行后，万物云可到香港联交所主板上市。不过，万科表示，该事项尚须取得香港联交所等的批准，以及公司与万物云的最终决定，并受限于市场情况以及其他因素，该事项尚存在不确定性。

对于万物云的具体上市时间，7月26日，万科在投资者互动平台上仅表示，“正在稳步推行中。”

万科曾表示，如果成功分拆上市，有助于突出公司在空间科技服务领域的发展优势，提高公司及万物云的持续运营能力，释放其内在价值，同时有利于公司向开发、经营、服务并重的转型发展。另外，分拆上市后，万科仍将继续保持对万物云的控股权，对万物云而言，分拆上市可有效增强其资本实力，拥有独立的资本运作平台、投资者基础以及多元化的融资渠道。

与万科公告相似，深圳控股此份分拆物管业务上市的公告措辞亦包含众多“不确定性”与“未知”，如公司董事会尚未决定是否以及在何时进行分拆，分拆项目“须符合市况及取得相关监管机关的批准，概不保证分拆项目会何时发生，或者会否发生”。

记者注意到，上述两家公司着眼的港股市场，今年初至今仅有4家物企成功上市。于7月8日鸣锣上市的鲁商服务（2376.HK），首日出现破发，截至收盘报4.43港元/股，跌幅为25.17%。

在经历过被业内称为“物管行业元年”的2020年，2021年的物管行业跌宕起伏，资本市场也逐步回归理性。

克而瑞物管统计，2021年，物业板块PE普遍下降，至2021年末物业板块PE均值仅为17.64倍，相较2020年末（37倍）降幅达52.31%。另一方面，从审批节奏来看，物企获批进度放缓，同比延后约68天。

具体而言，2018~2020年，物企上市首日市盈率均值由33.86倍持续上升至46.82倍，2021年出现下滑且市盈率均值低于24倍。2021年，超六成的新上市物企市盈率低于25倍，资本市场对物业板块的想象力逐渐消退。

从数量上看，2021年物管行业递表企业达34家，是截至目前递表数量最多的一年，但从实际推进进程来看，年内递表并成功上市的物企仅有9家。

今年以来，物管行业市场估值整体回落，但仍高于市场平均水平。中指物业研究院发布的《中国物业管理行业2022上半年总结与展望——资本篇》指出，截至2022年6月17日，港股物业服务板块平均市盈率为12.9倍，高于恒生指数平均水平（9.67倍）。

截至2022年6月17日，物业管理行业共有59家主板上市公司，其中香港主板55家，A股4家。港股物业服务板块总市值在2020年四季度期间一路高歌猛进，进入2021年之后维持高位，当年6月末突破万亿港元。随后迎来较大幅度的调整，到2022年6月17日总市值降至4391.37亿港元。

“按当前情况推断，预计本年内上市企业数量将不超过10家。”中指物业研究院在上述报告中表示。