上市公司正进入年报密集披露季，多家业绩“飘红”的物管上市公司受到市场广泛关注。

近日，旭辉永升服务集团有限公司（以下简称“旭辉永升服务”，01995.HK）、新城悦服务集团有限公司（以下简称“新城悦服务”，01755.HK）和正荣服务集团有限公司（以下简称“正荣服务”，06958.HK）等多家物管上市公司披露2021年度业绩，营业收入、净利润等多项指标均实现大幅增长。

记者注意到，物管行业规模扩张潮流正在经历“转向”，多位行业高管皆强调要更有质量地进行规模扩张。旭辉永升服务执行董事兼总裁周洪斌即表示，要在2022年实现从“快速规模扩张向专业制胜的转型”。

“头部物企将未来三到五年看作行业整合并购窗口期，将快速拓展规模视为第一要务。”克而瑞物管也认为，巨头收并购动作更趋谨慎。“在规模增长基础上，并购后的整合和运营管理，是决定能否达到1+1>2的关键。”

理性增长渐成“主旋律”

在房地产行业仍在静待复苏曙光的背景下，近期集中披露2021年业绩的物管上市公司格外引人瞩目。

2022年3月28日，新城悦服务在线上业绩会上表示，公司2021年实现营业收入约43.51亿元，较2020年同期增长约51.8%，归母净利润约为6.76亿元，同比增长55.4%。而旭辉永升服务亦在2021年实现净利润6.9亿元，同比增长56.5%，归母净利润6.2亿元，同比增长58%。

记者梳理发现，在多家物管上市公司业绩“飘红”背后，在管规模等核心经营指标也实现了快速攀升。

“规模增长，仍然是当前的核心目标之一。”旭辉永升服务方面表示，通过有效执行“四轮驱动”业务策略，2021年旭辉永升服务第三方物业开发商在管总建筑面积1.39亿平方米，占总建筑面积的81.3%，较2020年同期增加2.7个百分点；近几年关联交易持续占比降低，2021年与旭辉集团关联交易4.8亿元，占总收入的17.3%，较2020年同期下降0.4%。

年报数据显示，2021年，旭辉永升服务合约建筑面积2.71亿平方米，同比增长49.4%；在管建筑面积1.71亿平方米，同比增长68.3%；签约项目和在管项目分别为1409个和1032个，分别同比增长43.0%和61.8%。

正荣服务总在管面积也实现了大幅增长。相关数据显示，截至2021年12月底，正荣服务总在管面积达7098万平方米，较2020年同比提升72%；总合约面积突破了1亿平方米，达1.04亿平方米，较2020年同期提升19%。

“物管上市公司的营收增长都与其在管面积增长幅度保持一致，反映营收增长依靠在管规模的上升。”安信国际房地产行业分析师黄焯伟认为，物管上市公司的管理规模仍是关键。

在多家物管上市公司组织召开的业绩发布会上，多位公司高管在强调规模重要性的同时，亦强调有质量扩张的必要性。

新城悦服务首席执行官戚小明表示，在住宅项目拓展策略方面要注重外拓的质量。“如果必须在规模和质量之间做选择，我们选择在规模增长的基础上更注重外拓的质量，仍然坚持以新盘拓展为主的策略，聚焦在我们深耕的区域。”

“之前市场上有那么多标的出现，但并非遍地都是好项目。”旭辉永升服务执行董事兼首席财务官周迪在业绩发布会上透露，公司“看了很多，也尽调了20多个标的项目，最后只有五六个成功”。

“第二增长曲线”逐步成型

在业绩持续上扬的同时，多家物管上市公司亦在加速打造社区增值服务等第二增长曲线。

相关信息显示，2021年，旭辉永升服务物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大业务板块继续保持了齐头并进的发展态势。其中，物管服务收入为26.5亿元，增长51.1%；后两类增值服务收入为19.7亿元，同比增长44.5%。

“在社区增值服务内容方面，企业生态产品供给能力日益丰富，综合提升了该板块的收入来源。”嘉和家业研究报告显示，旭辉永升服务社区增值服务包括居家生活服务、停车位管理及租赁服务等，其中2021年居家生活服务收入为5.7亿元，占社区增值服务收入的51.8%。

记者进一步梳理发现，除旭辉永升服务外，多家物管上市公司的社区增值业务也实现了快速增长。

2021年，新城悦服务实现主营收入43.5亿元，同比增长52%。其中，社区增值服务营业收入达9.15亿元，同比增长约84%，占公司总收入的比例约为21%。

“社区增值服务无论从收入占比还是毛利占比都已经成为第二大业务板块。”克而瑞物管认为，在新城悦服务社区增值服务的具体业务中，大后勤和大社区两大业务模块表现堪称突出。

戚小明亦在新城悦服务2021年业绩发布会上强调称：“从整个公司战略层面来讲，我们将继续深化一核两增战略，提出大后勤+大社区具体业务策略，围绕两大不同客户群体展开全面业务深耕。”

“在44家物管上市公司开展的共计超30种细分社区增值服务中，由于获客成本低、可复制性强，社区生活服务收入占社区增值服务收入的比重超过一半。”中指研究院物业事业部高级分析师吴奎勇认为，“本地生活服务、园区空间服务提及频次最高；美居服务增长迅速，成为细分业务领域的一匹黑马。”

在吴奎勇看来，预计物管上市公司增值服务未来将呈现市场空间越发巨大、业务场景更加多元化等趋势。“物管上市公司开展增值服务业务无法全面开花、面面俱到，要结合企业资源禀赋有所取舍，同时业务模式也要不断迭代，才能逐渐成熟。”吴奎勇同时表示。

物管行业“独立化”进程提速

在物管上市公司持续扩张的过程中，物管行业的“独立化”进程也在不断提速。

相关数据显示，截至2021年底，正荣服务合约面积中来自于第三方的面积达7257万平方米，占比接近70%，较2020年的6210万平方米提升了17%。从在管面积看，来自第三方的在管面积达5113万平方米，占比达72%，较2020年的2631万平方米大幅增长94%。

“从在管项目构成来看，第三方物业项目来源占比近七成，说明公司拥有充足的独立性，也说明公司第三方外拓业务继续维持较高水准的增长趋势。”正荣服务相关负责人如是表示。

大力提升第三方外拓业务占比正成为多家物管上市公司的共同选择。

例如，截至2021年12月末，在朗诗绿色生活服务有限公司（以下简称“朗诗绿色生活”，01965.HK）的在管面积中，来自独立第三方面积由2018年的150万平方米上升至2021年的1222万平方米，复合增长率达101.2%。其中，独立第三方面积占比也由2018年的16.6%，提升至2021年的52.1%。

“过去一年，一方面以品质服务为基础，另一方面深耕增值服务领域，探索商业新模式，积极拓展城市服务赛道，推动数字化建设。”朗诗绿色生活相关负责人在回复记者采访时表示，下一步，公司将持续推进规模的高质量增长，加快由传统物业公司向生活服务平台转型升级。

而浙商证券研报显示，旭辉永升服务在“对母公司依靠而不依赖”的情形下，第三方外拓接力正成为核心驱动力。在2017~2021年在管/合约面积中，旭辉永升服务来自第三方的业务占比均提升至81%。

周洪斌在旭辉永升服务2021年业绩发布会上介绍称，公司在2021年抓住机遇，与超过30家开发商建立合作，成立了合资公司，合资规模已超过3亿元。

吴奎勇也认为，当前物业管理行业正处于发展的“黄金时期”，行业头部企业通过第三方市场拓展、收并购和承接关联方面积等三个渠道实现了管理规模的快速扩张。“2021年，TOP50物业服务企业第三方市场拓展项目和面积不断增加，为物业服务企业规模的扩张提供了有力的支持。”

正荣服务董事会主席兼非执行董事黄仙枝此前也表示：“物业管理正从大地产行业附属功能走向独立。”周洪斌也认为，地产调控对优秀物企而言，“带来了行业未来独立发展契机和加速市场化进程。”

而在业内人士看来，物业管理公司此前多被认为独立性不足，但在资本助推下，物管上市公司通过走向资本市场、加速拓展第三方项目等途径，再叠加政策鼓励的利好，正在构筑起独特竞争力，整个物管行业有望加速迈入“独立发展时代”。