核心观点

新房： 成交持续低位运行；一、二线城市环比回升，三线持续回调。 46 个城市新房成交面积为 2101.3 万平，环比上升 9.0%，同比下降 25.1%。一、二、三线城市环比增速分别为+12.1%、 +27.4%和-2.5%，同比增速分别为-13.6%、 -9.8%和-38.8%。 一线城市环比回升，同比降幅小幅扩大 0.8pct； 二线回调程度收窄。 我们认为， 12 月年末收官月或迎来一小波放量，但需求仍然承压，整体成交仍将低位运行。

二手房： 成交规模环比回升，同比降幅收窄。 16 个城市二手房成交面积为 464.9 万平，环比上升 40.7%，同比下降 37.3%。一、二、三线城市环比增速分别为+36.7%、 +53.2%和+45.9%，同比增速分别为-38.0%、 -29.4%和-50.1%。 12 城均出现不同程度的环比上升, 成都、苏州同比回升，而深圳、杭州等城市同比降幅收窄。 东莞环比大幅增长 126%，或与本月降低了二手房交易税率有关。 我们认为，近期部分热点城市按揭贷款有松动的迹象，前期二手房监管严苛，成效显著，市场已经得到了良性抑制部分，二手房市场低迷的城市有调整预期。

库存与去化： 受成交持续低迷的影响， 整体库存、去化周期同环比均上升，上海去化周期小于 6 个月。 截止到 11 月 30 日， 14 个城市新房库存面积为 10319.8 万平， 环比+3.8%，同比+0.5%；去化周期 10.7 个月， 环比+6.4%，同比+16.7%。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为+6.5%、 +3.1%和+1.7%，同比增速分别为+1.2%、 -1.6%和+12.5%；去化周期分别为 8.6、 9.8 和 12.3 个月，环比增速分别为+3.4%、 +11.2%和-0.5%，同比增速分别为+10.3%、-7.0%、和+58.4%。

房企销售： 百强房企单月销售持续降温， 权益口径累计增速转负。 百强房企 11 月单月权益口径销售额 5702 亿，同比-42.7%（前值-34.0%）；累计 8.1 万亿元，同比-1.14%（前值：+4.6%）。 TOP20 房企中仅金地集团单月销售仍保持正增长，其余均出现了下滑；平均销售目标完成率 80%。我们认为，年末房企销售将继续承压，目前预期的市场底尚未真正到来，短期内房地产市场仍难言乐观。

土地市场： 1）量价齐跌，成交建面同比-15.2%，楼面均价-17.5%； 尽管三批次集中土拍规则略有松绑，但仍未扭转溢价率的低位运行，本月溢价率仅 2.9%。 2） 从二批到三批集中土拍， 土拍热度持续下降，利润率持续改善，政府适当降低保证金比例。 11 月有 4 个城市（无锡、苏州、南京、深圳）完成了三批集中土地出让，三批四城保证金比例较二批下降了 5.7pct 至 31%；土地溢价率较二批再度下降 3.4pct 至 2%，底价成交率较二批再提升 31.7pct至 80%，触顶成交率较二批再下降 29pct 至 10%。 三批预期毛利率较二批提升了 6.3pct，较首批提升了 12.3pct。

投资建议

我们认为，今年年末明年年初或是一个较好的投资时点，其主要原因有： 1）地产“政策底”或已初步出现，中央持续释放地产利好信号，此前主要聚焦在房企资金压力方面的缓释，不过 12 月 6 日中央政治局会议提及要更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环，关注到了目前销售不景气需求较弱的核心矛盾，我们看好后续需求端政策的进一步松动。 2）地产各主体对市场信心的修复仍需要时间，后续行业基本面仍有下行压力，投资增速也有继续回落的压力，基于地产对全国 GDP 和地方财政的贡献度均较大， Q4 经济增速和地方财政均将面临一定压力，政策调整预期进一步加强。 3）三批集中土拍或通过适当降低土地保证金比例与首次付款比例、适当放宽土地出让金缴纳期限、适度取消指导价或房价限制等方式缓解房企短期现金流压力、保障房企盈利空间以适度提高房企的参与度，一定程度上能够解决目前房地产行业利润率走低的核心矛盾之一。

我们建议关注： 1）开发板块： 保利发展、金地集团、万科 A、龙湖集团、华润置地。 2）物业板块： 碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活、新城悦服务、宝龙商业。