商业地产项目能否快速上马？商业招商落地运营至关重要，这是近几年摆在温州众多商业地产面前的课题，备受市民关注的温州印象城MEGA，将于11月26日开业，填补城市中央绿轴片区大型商业体市场空白。从新城吾悦广场开业至今，温州主城区商业布局和建设步伐加快。业界专业人士表示，温州商业地产行业将迎来“新变革”，从过去“重开发”，到当下“重运营”。

配套升级市民受惠

今年是“十四五”规划开局之年，温州市围绕“一主一副三带多节点”都市格局，优化城市商圈布局，全力构筑新消费高地，推动温州向“国际时尚之都、温馨消费之城”迈进。同时，加快市级商业、区级商业、街镇商业、社区商业的优化布局，完善各级网点建设体系。以市级商业中心为核心，加快发展商圈经济，以引领时尚消费为导向，高标准打造环五马国际商圈、龙湾中心商圈、瓯海新城商圈等都市核心商圈。

忽如一夜春风来，短短的两三年里，温州商业地产如雨后春笋般崛起，不仅市区的各个板块商业综合体量大，各县域市场也面临商业体量扎堆开发的问题。如果说前几年还处于开发蛰伏期，那么，接下来将是真正市场过招时期。近两年来，商业地产的细分日益显现，有的走专业市场路线，例如大象城、港龙商业广场等；大多定位综合型购物中心，例如万达广场、温州吾悦广场、万象城、大西洋奥特莱斯、滨江5050等。即使是购物中心，也有儿童主题、生活主题、青春时尚主题、美食主题等区分。位于中央绿轴区域的商业综合体项目——温州印象城MEGA，将于本月26日开业。该项目引入320+知名品牌，包括品质生活、创新零售、休闲娱乐、高端餐饮等多种业态。

如今，温州城市化步伐越来越快，各项配套升级，市民宜居幸福指数向上。社区公园、卫生医疗的“步行15分钟抵达”覆盖率已达75%以上，“未来社区”建设如火如荼。

温州万豪地产董事长潘明荣坦言：从老百姓的购物角度来看，有多个购物中心是好事情，在自己居住的生活圈内，到处有商场配套，购物、休闲更便利，无形中提高了城市生活品质，比如说温州吾悦广场开业后，对该板块的人居价值有所提升，老百姓出行、吃喝玩乐，更加方便。

主城区商业细分显现

温州的商业综合体开发起步较晚，前几年，购物中心面对电商冲击，业态发生变化，如龙湾万达广场百货退市，引入新业态，就是最好的佐证。目前，温州主城区商业市场细分格局显现。从早期的传统百货、沿街商业，向商业街区和大型购物中心转化，各个商业体在市场定位和客源挖潜上做文章。

为加快提升温州中心城区首位度，有效扩大中心城市影响力，鹿城区围绕斗城复兴、塘河风貌等重点区块，做强月光经济、做优文旅品牌、做大新兴业态，形成新消费模式。同时精雕细琢瓯江两岸、塘河沿线等城市地标，以点带面扮靓城市面貌；重点植入带有温州特质的文化韵味，温州塘河沿线要贯通“一环三线”滨水绿道，同步推进沿线区块开发、精品文旅项目打造；历史文化街区重点片区，由街巷保护提升，拓展至片区整体保护提升，将打造成晋、唐、宋、明、清等历史文化特色风情4A景区。

五马大南商圈，重点挖掘旧城历史文化内涵，将禅街—五马街—公园路有效串联，形成街区主动脉；同时改造提升纱帽河、柴桥巷、登选坊等地，扮靓周边街巷，逐步形成以五马街—禅街—公园路为主轴，14条背街小巷为脉络的文旅商圈；印象南塘商业街定位打造我市首个综合性休闲夜市，网红美食、本土小吃、文创产品等应有尽有。这里还设置了白鹿洲公园光影秀、塘河夜画等多个月光经济亮点项目，大大丰富了市民体验。新兴的美美时尚广场、南塘新天地、滨江5050购物中心、名城广场和财富时代商圈，在定位上做好互补优势。

业界专业人分析，当下的综合体项目，需在业态组合上进行创新，重点做好招商营运工作。目前，温州主城区布局城市综合体项目最多的区域是鹿城区，早期有银泰城、置信广场、滨江5050购物中心等，还有即将开业的温州印象城MEGA项目，在建项目有鹿城广场综合体、华润滨江万象城、滨江云谷社区、七都华润万象天地、温州中心、保利国际广场、金融广场、环球时尚港等10余个项目。

瓯海综合体项目分布较广，南湖片区的万象城、瓯海中心区的大西洋奥特莱斯等，开业后成为市民购物打卡地。当前在建项目有龙湖龙誉城、华侨城、君康金融中心、龙舟基地、中庚环球中心等一批地标性建筑；位于瓯海塘河沿线的梧田老街文旅街区项目，也在加快推进中，预计明年10月建成。温州极地海洋世界、丽岙花城、塘河博物馆等一批体验项目，无形中将增加市民的购房砝码，今年前10个月，瓯海新盘成交超10000套，同比增加三成。

龙湾中心商业格局，以温州东部综合交通枢纽等城市新兴区域建设为依托，强化高端城市商业综合体、免税商店、进口商品集散、开放型商业布局，打造东部高能级商业中心。龙湾重点推动万达广场等现有商业载体创新经营业态，提升商户品牌与商品品质，加强体验业态、复合业态发展，结合东站TOD开发、奥体小镇谋划建设特色商业载体，推动永昌古镇改造提升，发展商文旅融合业态，打造温州东部时尚消费地标。龙湾区综合体项目，除已开业的万达广场、温州吾悦广场外，还有在建的凯迪中心等项目。

沿海城东片区商业开发可谓后来居上，浙南产业集聚区的经六路片区和金海湖公园周边，可谓遍地开花，相继开发了立体商业中心、大都会商业中心、智谷商务中心、宝龙广场、富力城、爱琴海红星购物中心、时代智慧大厦等大型商业及生活配套。瓯江口新区以新会展中心为开发龙头，进行整盘布局；洞头芯海商厦、观海里、悦海庄公寓、金海岸大酒店曼墅和精灵海岸养生园等项目，开盘后受到投资商关注，去化可观。

另外，我市将全面推进温州市轨道交通TOD综合开发，精心谋划实施沿线站点及车辆段上盖物业、综合体和TOD+未来社区开发，以3大TOD新城、6大TOD社区、9大TOD中心为重点的“369示范工程”实施步伐，打造轨道上的温州都市区。

面对一哄而上的新态势，已开业营运的商业体，有的场所人气并不旺，落地的品牌不多，产品品质参差不齐。对此，21世纪不动产温州区域分部常务副总经理叶柏峰表示，“对于当下温州商业地产遍地开花的态势，未来商业运营不容乐观，目前温州市区人口还支撑不了这么多商业体，不少综合体商家可能面临亏损，很难持久运营，商家要吸取大牌商家成功运营经验。”同时，叶柏峰建言，在市场定位上，商业体要做好差异化经营，做出特色。

副中心区商业崛起

城市综合配套建设，从市区辐射到郊县各个区域。与市区一江之隔的永嘉县，综合商业开发可谓多点开花，主要分布在上塘、黄田、三江、乌牛、瓯北、桥下和桥头等地，以三江商务区为例，除正在运营的新希望立体城购物中心外，其他的综合商业正在建设中，如中鼎商业中心、三江里和温乡城国鸿中心等，开发体量排各个板块榜首，商业综合物业达200万㎡。

平阳县规划了昆阳城东商务区、鳌江站前商务区、鳌江滨江商务区等服务业集聚区，以及站前商贸城、萧江市场群、榆垟湿地园等“城市综合体”。水头财富城市广场、平阳万达广场、银泰城等项目，早已交付投入使用，在建项目有中塑国际广场、昊禧·中央广场、水头东方世贸中心和金茂城市综合体物业等。昊禧·中央广场的五星级酒店，是平阳县首家温德姆至尊豪廷酒店，在街区商业上，规划依循太古里式街区主流理念，将给平阳市民带来全新的沉浸式公园街区购物体验。

近年来，温州商业地产蓬勃发展，一些商业地产为赢得竞争，另辟蹊径，结合电商话题，做起了差异化专业市场主题商业新定位。如五洲乐清打造了以电气为依托的电工电气城；瑞安、龙港、苍南、泰顺等地，引入四季青、万科、新城、新湖、金地和宝龙等大牌，以专业市场和购物中心主题经营城市，助推副中心区崛起。

温州行动者房产副总经理王超爱认为，新建大体量的购物场所，是城市配套升级换代的必然趋势，面对当前线上购物的便利性，实体店要将情景体验做透，做得更精致，满足市民越来越多的追求，才有发展空间。接下来，购物市场竞争会更激烈，将淘汰一批没有特色的场所。