在房地产市场增速开始放缓时，物业服务成为新的逐利风口。上半年还相当火热的物企上市潮已不再是行业最热门的话题，物管行业正进行热点切换进入了并购热潮期。可以看到，年内绝大多数并购及合作案例都出自头部企业之手，业内人士表示，这除了是头部物企快速扩展规模的需要，也是由于房地产行业洗牌引发物业重整。上市或许不再是物业的唯一路径，头部企业的竞赛为中小物业企业提供一条退出的道路，强者恒强的行业格局已经形成。

并购案例多出自头部企业

近日，多家知名大型物企被曝将易主的消息。而提及收并购，今年首当其冲的便是碧桂园服务：2月25日，以48.47亿元收购蓝光嘉宝服务64.62%股权，开创首例上市物企间的并购，48.47亿元的价格也创下了彼时业内的收购纪录。9月20日，碧桂园服务发布公告称以不超过100亿元收购富力物业，9月28日，发布公告称以不超过33亿元收购彩生活服务核心资产邻里乐控股。

除了碧桂园服务之外，万物云和龙湖智慧服务这两家尚未上市的物企也在今年不断展开并购。万物云走上了平台化转型之路。

业内人士表示，头部企业在多元化扩张中存在显著的优势，年内绝大多数并购及合作案例也都出自头部企业之手。此外，在被称为物业服务企业第二赛道的增值服务中，头部企业依托其丰富的产业资源和布局优势，在营收规模及效益上也都居于行业前列。而中小企业与头部企业的差距越来越大，强者恒强的行业格局已经形成，弯道超车恐难实现。

物管总营收将突破2万亿

近两年来物业从幕后走到了台前，让社会看到了物业提供的服务的广泛适用性与不可替代性。在过去的一年中，政策端不断释放、传递信号，鼓励物业服务企业拓宽服务边界，积极探索“物业+养老”“物业+托幼”“物业+美居”等多元的服务模式，旨在为居民生活提供多样化的社区服务。物管赛道空间持续扩张。克而瑞发布的研究报告数据显示， 从宏观指标来看，物业管理行业稳步发展。经测算，2021年年末行业在管面积约为351亿㎡，行业总营收超1.3万亿元，近5年复合增长率分别为9.2%和14.5%。到2025年，物业管理行业在管面积预计将达430亿㎡，行业总营收突破2万亿元。

近年来，物业管理行业迎来上市潮，目前上市企业已达52家。数据显示，2021年至今已有11家物企成功上市，目前已向港交所递表排队等待上市的物企数高达20多家。

根据2020年年报数据，港股上市的40家物企营收合计1222亿元，首次突破千亿元大关，TOP4物企营收破百亿元，4家上市物企市值超过其母公司。这或许可以在一定程度上解释为何目前物企上市处于加速的状态。不过，市场也正在发生变化。第一太平戴维斯广州估值及专业顾问服务部助理董事周志鹏表示，一方面，物业企业扩大规模的诉求增加，上市和非上市企业的市盈率差异有利于降低扩张成本、挖掘业务链条及拓展多元营收；另一方面，鉴于物企现金流稳定，抗周期能力强，接触个体信息流量大，资本市场对之青睐有加。然而，随着资本市场不断变化，目前物企正面临着市值分化加剧、资本向头部企业倾斜及新股认购热情降温等挑战。物企上市道路并不平静，机遇和挑战并存。事实上，在过去的一年，物业板块出现了两次集中式回调。

并购领域拓展将成主流

值得关注的是，资本的涌入引发了企业对规模发展的强需求，在增量市场发展受限的当下，企业并购显著加速，市场集中度不断走高，行业分化日益明显。据测算，2020年百强物业企业管理规模集中度达33%，TOP10企业集中度达11%，较2015年的18.1%与6.9%几近翻倍。从规模上看，截至2021年年中，47家上市物企总在管面积达52.4亿㎡，其中5家企业在管面积超3亿㎡，16家企业在管面积超1亿㎡，头部企业与尾部企业在管规模差异高至378倍。

目前，对于头部企业而言，除了同类并购，借此直接扩大规模外，也在不断将触角伸到非住宅领域，产业链上下游场景，甚至非物管业务，以此提高自身的增值服务能力，拓宽利润点，构建企业自身护城河，这势必成为未来5年物业并购的主流。