来源：证券时报 作者：吴家明

“路上的人都不多，都应该在家准备过节了。”中秋节当天，陈经理跟几位同事在罗湖区梅园路当起了“街霸”，向路过的行人推销房产。

楼市传统的“金九银十”时节已经到来，房企也正在加快推盘速度，但在持续高压的调控措施下，深圳楼市的“金九”似乎成色不足，市场各方的心态变化是今年“金九”最大特点。

二手房交易量跌进冰点

“我已经两个月没开单了。”陈经理向记者表示，“反过来看，手上好几位客户的房子在我们这挂盘，如果价格上不做出让步，两三个月都没卖出去的情况比比皆是。”

作为今年最早推出二手房成交参考价的城市，深圳二手房市场的成交量已经跌入“冰点”。即使来到传统的“金九”时节，二手房市场也并没有转暖的迹象。深圳市房地产中介协会根据深圳市住建局房地产信息平台预录网签合同数据分析得出的数据显示，上周(9月13日至19日)深圳二手房网签量仅为454套(含自助网签)，环比下降14.8%。此外，8月深圳全市共备案1979套二手房，环比下跌22.6%，同比下跌82.5%。业内预计，9月深圳二手房市场成交量将再创年内新低，“金九”成色不足。

参照深圳近年的月度数据，月度二手房过户量5000套一般被业内视为荣枯线，而如今2000套都不到则意味市场已来到冰点。深圳中原研究中心认为，二手房市场实时成交量下滑至低谷，大学区推进的不确定性以及全国密集调控背景下，二手成交继续低迷，短期内成交量或出现进一步下探。有购房者告诉记者，自己在去年买房时加了好几个微信群，里面有许多热衷抱团涨价的业主，现在都基本都不发言了，还有一些业主自己主动出击，到处发信息卖房，急卖的就多次调低报价，不急买房的则选择观望，期待房价再挤出一些“泡沫”。

“我们都认为，明年深圳二手房参考价可能还会往下调，预示着房子可贷款的额度更低，二手房说不定更难卖。”陈经理如是说。不管是二手房业主，还是房产中介经理，对于市场的未来预期都正在发生变化。

“金九银十”难言乐观

另一边，深圳新房市场最近热闹了起来，多个新盘项目接连推出。一位最近成功“打新”的购房者告诉证券时报记者，与去年相比，打新越来越好打，但由于只能“多选一”，也越来越难做出决定。记者梳理发现，近期多个新盘等待入市，也能看出房企期望加快推盘速度，而且入围登记客户均超过了推盘量，但一些网红新盘的入围积分大幅低于预期，甚至不需要积分也能入围，例如位于光明的“网红盘”星河天地入围积分仅48.8分，比上一次开盘64.1分大降15分。

无独有偶，最近深圳一些次新房项目频频闹出“退房风波”，理由众说纷纭。多位购房者表示，严厉调控之下，购房需求依旧存在，但购房者的心态发生了剧烈的变化，不会再盲目追涨。“金九”时节，深圳新房这一波推盘给市场带来了“试金石”的作用。

那么，深圳的房企又会如何应对市场的变化？美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，根据深圳住建局披露的数据，今年第三季度深圳市预计有36个项目入市。但7月和8月开盘项目少，部分项目因预售价不及预期而延迟入市。进入9月，留给开发商的时间减少，因此出现新盘集中开卖的情况。“深圳第二批集中供地降低新房最高售价，购房者对未来房价预期降低，买房迫切性大幅减少。”何倩茹认为，第二批集中供地增加供应、降低房价，对新房市场起降温作用，但住宅市场不会出现开发商降价卖房情况，公寓和商办类产品或将有一定程度的让利。

而在近期，全国多地传出房贷收紧的消息，贷款申请资质的审批趋严，放款时间变长，一些地方还存在二手房停贷的情况。此外，银行房地产贷款风险上行的担忧也在上升。普华永道最新发布的报告显示，受房地产贷款集中度管理等政策影响，房地产企业贷款增速显著降低，从2020年上半年的11%回落至2021年上半年的5%；住房按揭贷款受该政策影响增速也有所放缓，占比回落。不过，记者向深圳多家商业银行的个贷经理询问时，发现各家银行的放款情况都各有不同。有银行经理表示，现在额度还比较充足，如果额度不够，用户可以正常办理，但需要排队。

中原地产研究中心统计数据显示，今年的中秋小长假全国大部分城市的楼市都在降温退烧，整体市场逐渐进入下行通道，“金九银十”难言乐观。诸葛找房数据研究中心监测的重点10城数据显示，2021年中秋假期期间，重点10城市新房成交2336套，与8月同期下跌72.4%，与去年中秋同期相比下降82.1%，较2019年中秋假期相比下跌40.1%，较2018年中秋假期相比下跌36.9%。整体来看，2021年中秋假期楼市热度减弱。