自监管部门2020年8月份为房企融资设置“三道红线”以来，如何满足监管要求，成为了上市房企的必答题。

随着2021年中报披露完毕，房企负债、现金流情况相继公布，根据贝壳研究院统计，在其监测的85家房企中，有32家房企实现“三道红线”达标，属于“绿档”；32家踩中一条红线，落入“黄档”；13家踩中两条红线，落入“橙档”；蓝光发展、京投发展、泰禾集团、格力地产等8家企业的三项指标均未达标，踩中三条红线，落入“红档”。

7家房企实现降档 “绿档”仍不足一半

2020年8月20日，住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。该消息的公布，让此前传得沸沸扬扬的“三条红线”政策得到证实。

监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。

根据“三道红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，降低一档，上限增加5%，即如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

上述座谈会公布后，房企2020年年报季和2021年中报季成了企业密集回答监管新规的关键期。中新经纬客户端发现，在今年的中报季，多数房企都有对“三道红线”以及未来的降负债策略予以回应。

根据房企2021年中报数据，贝壳研究院统计了85家重点房企“三道红线”情况，其中，共计有7家房企实现降档，万科、雅居乐、佳兆业下降一档，进入“绿档”，祥生控股下降一档进入“黄档”，中国恒大、绿地控股、栖霞建设下降一档进入“橙档”。

截至2020年年末，万科剔除预收账款的资产负债率为70.4%，净负债率18.1%，现金短债比2.4倍，剔除预收账款的资产负债率略超监管要求。而截至2021年上半年，上述三项指标分别为69.8%、20.2%、2.32，全部符合要求，从“黄档”降至“绿档”。截至2021年上半年，雅居乐剔除预收款后的资产负债率较上年末有所下降，降至70%以下，成功跻身“绿档”行列。

但即便如此，截至2021年上半年，进入“绿档”的房企也只有32家，占比尚不足一半。这32家企业，包含了国内较多的头部房企和国企，例如，万科、保利地产、中海地产、龙湖集团、招商蛇口、华润置地、世茂集团、中国金茂、金地集团等。

降债有快有慢 千亿房企有冲规模野心

除了上述32家房企，其余53家企业则分别踩中一条、两条或踩三条红线。

32家“黄档”房企，包含了国内不少知名地产公司，例如碧桂园、融创中国、新城控股、绿城中国、阳光城、中南建设、旭辉控股等。

结合房企今年的中期业绩说明会，不少踩线房企都表示会尽快实现负债下降，达到监管要求的标准。例如，8月23日，正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健在业绩会上表示，公司力争今年年底将该指标降至70%以内，实现三条红线全部达标。

但也有企业并不着急。自中交入股并逐渐控制绿城中国后，绿城逐渐显现出追求规模的野心，规模的背后，也意味着负债的增长。截至2021年上半年，绿城的净负债率和剔除预收帐款的资产负债率均较2020年底有所上升，其中，净负债率更是上涨11个百分点。

今年的中期业绩会上，绿城管理层说：“公司一直在发展的速度和净负债率之间寻找最优平衡，这是我们把控的原则。总的来说，三个指标还是比较可控，争取在2023年前进入‘绿档’。”

另外，美的置业剔除预收款后的资产负债率略超70%的监管要求。美的置业的管理层也说：“系统、科学、有序地降负债，这样的降档才是最健康、最持久的”，公司预计最快在2022年底实现达标，转入“绿档”。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示，整体看，“黄档”房企虽有一项指标超过阈值，但超过的幅度并不大，企业经营还是比较安全。之所以有部分年销售额千亿级的企业不急于降低负债，则是因为行业竞争依旧激烈，未来重新洗牌的概率很大，致使千亿房企仍需要不断扩充规模。在规模诉求的支撑下，企业仍会积极拿地，加快销售。

8家房企全踩线 个别企业经营风险显现

相比于“绿档”“黄档”房企，那些超过两条红线甚至三条红线的企业，其指标表现就比较羸弱，一些企业甚至暴露出较大的经营风险。

贝壳研究院数据显示，截至2021年上半年，中国恒大、绿地控股、栖霞建设、中洲控股、金融街、中交地产、亿达中国、华发股份、首创置业、三盛控股、首开股份、广宇发展、美好置业13家企业踩中两条红线，落入“橙档”；蓝光发展、京投发展、泰禾集团、格力地产、华夏幸福、富力地产、中天金融、嘉凯城8家企业的三项指标均未达标，踩中三条红线，落入“红档”。

前述研究院统计数据显示，截至2021年上半年，中国恒大剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为81.0%、99.8%、0.67，净负债率指标勉强低于监管红线，落入“橙档”。

今年决定退市的首创置业，剔除预收款后的资产负债率(78.0%)、净负债率(164.0%)均超过监管要求，其销售额、利润等指标也不太乐观。同样，首开股份的上述两个指标分别为74.6%、162.1%，也高于监管要求。

8家“红档”房企包括近期风波不断的蓝光发展、泰禾集团、华夏幸福。自今年出现经营风险后，蓝光发展的各项指标进一步恶化，相较于2020年末，今年又有两项指标超过阈值，剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为84.0%、227.8%、0.28。泰禾集团、华夏幸福去年就是“红档”房企，今年则继续保持。如今，蓝光发展和华夏幸福幸福正在寻找战投，泰禾集团则积极自救。

另外，贝壳研究院测算，截至2021年上半年，京投发展的上述三项指标分别为77.9%、224.1%、0.53，格力地产为71.6%、170.1%、0.27，富力地产为74.9%、123.5%、0.55，均超过监管要求。

谢逸枫认为，“橙档”“红档”企业的指标表现较差，在市场没有出现明显向好的情况下，不排除个别企业出现债务违约的可能，投资者和购房人应注意相关风险。

结合上半年房企的表现，中指研究院认为，资金、土地等资源逐渐在向“绿档”企业倾斜，“红档”企业面临资源获取难题。同时，部分“红档”企业出现债券实质性违约，未来偿债能力存疑，受此影响，销售面临较大压力。从中长期来看，行业整体发展在经历调整后将更趋良性，行业格局趋于固化，拥有充足土储、长期财务弹性、管理红利的企业有望脱颖而出。