事项：国家统计局公布2021年1-7月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额8.5万亿元，同比增长12.7%；新开工11.9亿平米，同比降0.9%；竣工4.2亿平米，同比增长25.7%；土地购置面积8764万平方米，同比下降9.3%；土地成交价款5121亿元，同比下降4.8%；商品房销售面积10.2亿平米，同比增长21.5%；销售额10.6万亿元，同比增长30.7%；房企到位资金11.9万亿元，同比增长18.2%。

平安观点:

投资增速继续回落，后续或维持低位。房地产投资1-7月累计同比增12.7%，较2019年同期增16.5%；7月单月投资同比增1.4%，增速环比降4.6pct、符合此前判断，主要因上年基数抬升、集中供地空窗期下土地购置费拖累（6月单月同比降13.8%）、降雨等因素影响新开工与施工进度（受降雨影响更大的中部地区7月单月投资增速环比降8.0ct，高于东部与西部）。往后看，上年高基数下后续单月投资增速或维持低位，全年维持此前判断、预计投资同比增长5%以上。

新开工增速大幅下滑，竣工延续回升。1-7月新开工累计同比降0.9%，较2019年同期降5.4%，7月单月新开工同比降21.5%，降幅环比扩大17.7pct，主要受上年高基数、销售放缓、集中供地空窗期与天气因素影响。往后看，尽管上年高基数效应减弱，但销售放缓、土地供应不足（1-7月百城土地供应建面同比降18%、成交同比降20%）等影响下，预计单月新开工增速仍延续低位。1-7月全国竣工面积累计同比增25.7%，7月单月同比增25.7%，增速环比降40.9pct，但仍维持高位，后续竣工有望继续修复。

单月销售增速如期转负，短期仍将承压。1-7月商品房销售面积、销售额分别同比增21.5%、30.7%，较2019年同期增14.5%、28.0%；7月单月分别同比降8.5%、7.1%，增速如期回落、环比分别降16.0pct、15.7pct。往后看，随着各地调控加码、按揭收紧效果显现，短期全国单月销售增速或进一步承压。

到位资金增速回落，关注房企资金端压力。房企到位资金1-7月同比增长18.2%，增速较1-6月回落5.2pct；其中国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比降4.5%、增38.3%、增17.0%。考虑销售增速逐步放缓，国内贷款额度收紧叠加销售回款周期拉长，后续需持续关注房企资金端压力。

投资建议：随着各地调控加码、按揭收紧效果显现，7月全国销售增速如期转负，同时新开工、投资增速进一步走弱，考虑后续销售、投资仍将承压，政策调控压力或将有所缓解。板块投资方面，随着各地土拍制度逐步完善、叠加监管对拿地销售比的限制，重点城市土地热度有望逐步降温，带来拿地端毛利率的企稳，考虑市场对行业信用风险的担忧，建议优选财务稳健、现金流健康、销售高增的行业龙头，如保利地产、金地集团、万科A。相比开发类房企，我们更看好行业空间广阔、短期中报业绩有望高增的物管及商管板块，建议逢低积极布局具备规模及资金优势、在增值服务各细分领域率先发力的物管龙头，如碧桂园服务、新城悦服务、融创服务、金科服务等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等；此外随着竣工高峰期来临，建议关注玻璃、家装、家电等上下游产业链机会。