抵押贷款银行家今年经历了政府政策变化的旋风。在特朗普政府期间，联邦住房金融局 (FHFA) 实施了几项变革，使该行业陷入困境。在拜登政府的领导下，这些变化中的一些似乎正在被逆转。这对像Rocket(纽约证券交易所代码：RKT)这样的大型抵押贷款发起人意味着什么?

激烈的竞争和失望的一年

去年是近 20 年来抵押贷款发起人表现最好的一年。当前局势导致美联储将利率降至最低点并恢复购买抵押贷款支持证券。这两项行动引发了一波抵押贷款再融资活动，推动交易量接近历史最高水平。此外，由于银行家们觉得没有必要相互竞争借款人，因此利润很高。该行业的产能已达到极限。

考虑到与当前局势相关的宽容计划会造成预期损失，FHFA 指示政府资助的实体房利美和房地美对他们购买的所有贷款收取 0.50% 的特别费用。这被称为不利市场费用，旨在让他们为受 COVID 负面影响的借款人的预期损失提供准备。这些预期的损失从未实现，房利美和房地美的联邦监管者决定终止收费并采取进一步措施帮助房主利用低利率环境为他们的房屋再融资。

2020 年的产能限制已基本消除，现在我们看到抵押贷款银行处于价格战中。同城对手火箭和UWM控股有重新点燃消耗他们的上再次起飞，再次战。这降低了借款人的定价(这有利于再融资量)。然而，每笔贷款的利润正在下降。在 UWM Holdings 的第一季度财报电话会议上，它预测第二季度的销售利润率将比第一季度下降 58%，然后在今年晚些时候趋于稳定。

仍然有很多再融资候选人

1 月初，Black Knight预测仍有近 1700 万名再融资候选人，该行业的潜在交易量接近 5 万亿美元。抵押贷款银行家协会预测，今年再融资活动将下降 33%，总额为 1.6 万亿美元。这一预测是基于今年抵押贷款利率将升至 3.7% 的假设。据房地美称，到目前为止，利率为 2.88%。取消 0.5% 的费用将使抵押贷款利率降低八分之一个百分点。

随着对当前局势的担忧和不利的市场费用的取消，利率向南走低，MBA 再融资量预测可能会很低。Rocket 几乎肯定会增加额外的再融资量，这意味着今年华尔街对 Rocket 的估计可能太低了。

预计 Rocket 今年的收益将下降 50%，至每股 2.06 美元。该公司第一季度的每股收益为 1.07 美元，华尔街预测第二季度为 0.49 美元。在价格战缓和的预测、政府放宽贷款限制以及重新引发对当前局势驱动的放缓的担忧之间，再融资热潮可能有更多的动力。以周一上午的价格计算，Rocket 股票的交易价格为预期 2021 年每股收益的 8.4 倍，这与抵押银行家通常的交易水平差不多。

虽然抵押贷款银行家是金融股，但由于他们的收益流可能会波动，因此它们通常像周期性股票一样交易。如果估计值太低，Rocket 的交易价格应该会更高，尤其是在它致力于从纯粹的抵押贷款中实现多元化的时候。