6月21日，蛇口产园、首钢绿能、N首创等9只基础设施公募REITs在沪深交易所正式上市。

截至上午收盘，9只公募REITs的涨跌情况较为分化，最高涨幅达到15%以上，最低则不足0.5%。

多位业内人士强调，公募REITs产品整体收益率相对稳定，投资者前期一定要注意炒作风险。

两只REITs涨超10%

A股有“炒新”的传统，公募REITs在上市首日也成为了炒作对象。

从9只基础设施REITs的上市表现来看，均出现溢价情况。截至上午收盘，蛇口产园、首钢绿能涨幅均较高，分别达到15.58%和12.32%；N首创、N浙杭徽、N张江REI等基础设施REITs均呈现不同程度的上涨。

具体来看，N首创、N浙杭徽、N张江REI，涨幅也在5%以上，分别为7.43%、6%和5.45%。N普洛斯、盐港REIT涨幅分别为4.04%和3.65%。

此外，广州广河和N苏园涨幅则不足1%，分别为0.7%和0.49%。

整体来看，投资者的投资热情整体偏高，从成交额来看，蛇口产园、N普洛斯均超过了2亿元。此外，首钢绿能、N首创、广州广河等多只REITs的成交额也超过了1亿元。

注意溢价风险

事实上，据业内人士分析，一般封闭式产品上市后，由于流动性得到了释放，上市首日折价发行可能更符合历史上封闭产品的发行规律。

但从上午收盘情况来看，9只公募REITs统统实现溢价。

一位券商分析师提到，9只公募REITs在发行之初，即遭投资者超额认购，部分认购比例低于5%，实则已反映公众的投资热情。当REITs上市后，部分前期没有买入的投资者，也会通过二级市场交易买入，从而推升场内交易价格。

上述业内人士也提到，前期可能有部分资金有“炒新”意识，买入后通过转托管将申购到的REITs转到交易所，再在二级市场卖出获利。由于9只公募REITs盘子不大、规模小，且份额少，它们的二级市场价格易被资金操纵，从而使其获得溢价套利机会。

也有华南地区某研究人士认为，从发行定价和项目估值角度看，多数REITs均沿报价区间下限发行，与项目估值相比偏低，还出现博时招商蛇口等明显低于项目估值发行的情况，因此，这也造成部分基金上市后出现了较大涨幅。

从短期炒新到中期折价交易

事实上，多位公募REITs人士频繁强调，从收益特征来看，公募REITs产品强制分红、现金流稳定，也就决定产品本身不会有很强的爆发力，但胜在未来收益稳定且可持续，可预测性高。在收益率稳定的情况下，投资者一定要注意炒作风险。

业内人士表示，REITs上市后，短期经历炒新，但中期可能出现溢价收敛，长期出现分化状况。

华泰证券的研究显示，鹏华前海万科REITs上市一年多时间保持着平价或小幅溢价状态。拉长时间里看，场内交易价格与基金净值之间的缺口逐渐拉大，该基金场内价格长期处于折价状况。

华南一位研究人士表示，从封闭型股基、封闭型债基经验来看，由于流动性弱、产品信息不对称、缺少折溢价纠偏机制，这些产品普遍出现了折价交易。因而不能以打新股的态度看待公募REITs上市，对于公募REITs二级市场的交易价格要理性看待。

上述人士还谈到，公募REITs也有可能出现这种情况。由于首批REITs基本100%投向标的项目，其运营情况对净值影响占主导地位，财报季附近也可能出现价值波动和预期差机会。当然，长期来看，还是要看利率中枢的表现，产品最终实现的收益率，与投资者群体能否扩大相关，估值水平也将在认知强化中分化。“建议中签投资者积极把握上市初期的兑现时机，长期投资者等待市场情绪降温后的配置机会。”上述人士说。

从风险角度考虑，也有研究人士认为，需要注意REITs项目的运营风险、二级市场流动性不足风险，以及REITs价格的变动风险。