6月21日，基础设施公募REITs迎来上市首秀。

“在公募REITs公开发售阶段，我的很多客户就来咨询要不要买。他们当中有配置过信托产品的客户，有对资产安全性要求较高的退休人员，也有实现财富自由的高净值人士，更有一些对创新产品感兴趣的年轻人。”一位资深理财经理告诉中国证券报记者，“相当一部分人打算在相关产品上市后参与进来，我的任务就是帮他们划定出手的‘定盘星’。”

寻找反映价值最有效镜子

首批公募REITs上市让二级市场交易价格随之产生。

“市场交易价格是由买卖双方通过集合竞价达成的，对普通投资者尤其是交易型投资者而言，要尊重二级市场成交价。”博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨说。

事实上，除二级市场交易价格外，公募REITs产品还包括发行价、基金净值等价格指标。

与普通公募基金不同，公募REITs作为超长期封闭式基金，每半年才公布一次净值，投资者无法像开放式基金那样，按照净值申赎。

此外，“首批公募REITs底层资产采用成本法估值，在基金存续期内，每年要扣减折旧和摊销，这会导致基金净值每年因折旧而天然降低，所以，基金净值存在一定程度失真。”某公募REITs项目运营负责人张瑞捷(化名)坦言，基金净值理论上并不能真实反映公募REITs公允价值，发行价参考价值也会随着公募REITs上市逐步降低。

“对持有型投资者，更应关注基础资产内在价值，因为价格虽然会偏离基础资产内在价值，但长期看是向内在价值回归的。”胡海滨强调。

普通投资者应如何判断公募REITs成长性和内在价值呢？胡海滨和张瑞捷给出相同答案：关注第三方机构出具的资产评估报告。

“第三方专业机构定期会对公募REITs底层资产进行评估，基金管理人会披露该评估报告，它基本可以体现出资产真实价值。”张瑞捷说，不过，评估报告仅针对底层资产，从资产整体报表看，还会有些调整项，包括现金、短期负债等。因此，在整个基金层面，以公允价值法做合并报表，才能真实反映资产总体价值。

“对投资者而言，公募REITs收益一部分来源于产品本身二级市场价格变化，另一部分来自底层资产现金流产生的分红。”

中航基金公募REITs业务相关负责人说，从产品特性看，现金分派率预期性和确定性较强。二级市场价格会受宏观经济、行业发展、监管政策等因素影响。因此，投资者应秉持长期价值投资理念，更多关注确定性较强的底层资产运营情况，弱化看待二级市场价格非理性波动。从长期看，二级市场价格会与公募REITs内在价值高度趋同。

探营两类底层资产

不难看出，无论是哪种类型的投资者，都应更多关注公募REITs底层资产运营情况。

“具有专业投研能力的投资人可通过调研高频跟踪底层资产运营，判断内在价值。”胡海滨建议。

首批上市的9只公募REITs大致可分为特许经营权类和产权类。近日，中国证券报记者就这两类公募REITs分别选取一个样本进行深入调研，投资者可管中窥豹，了解公募REITs底层资产运营情况。

特许经营权类公募REITs收益以分红为主，首钢绿能REIT就是其中之一。该项目主要进行生活和餐厨垃圾处置和发电，包括北京首钢生物质能源等三个子项目。北京首钢生物质能源项目是资产现金流主要来源。该项目与北京市城市管理委员会签署的垃圾处理服务协议约定，每年处理生活垃圾的保底量为100万吨。

首钢绿能REIT基金经理汪应伟介绍，目前垃圾处理供不应求。整个项目现金流主要包括三部分：一是电费收入；二是与城市管理委员会签订的垃圾处理服务协议明确的垃圾处理费收入；三是与西城区、石景山区、门头沟区城市管理委员会签署的餐厨垃圾处理协议明确的垃圾处理费收入。项目服务的主要客户为北京市市属及区属城市管理委员会、北京市电力公司等，资金来源有较好保障。部分来源于可再生能源电价附加补助的收入由国家财政拨付。汪应伟预计，项目每年可分派现金流在1亿元以上。

产权类公募REITs除分红收益外，投资者还可获得底层资产增值收益，普洛斯REIT就是其中之一。该项目包含普洛斯北京空港物流园、普洛斯广州保税物流园、苏州望亭普洛斯物流园等7个仓储物流基础设施项目，覆盖京津冀、长三角、粤港澳大湾区。项目收入主要为基于与租户签署的租赁合同取得的租金收入及物业管理服务费等经营性收入。

中国证券报记者走访普洛斯北京空港物流园发现，园区入驻了国药集团、上海医药、默克、强生、捷豹路虎等知名企业，行业涵盖汽车、医药、高端消费、服饰等。园区内均为通用型仓库，可确保各行业客户都可进驻。在招商时，他们会有意识地将整个园区客户做一定行业类别配比，分散租期以避免大客户租约集中到期。

挑挑拣拣要“三看”

首批公募REITs上市后走势如何无疑是投资者最关心的话题。

“短时间内可能出现一定幅度上涨，毕竟首批项目都是百里挑一的资产。”一位业内人士称，“但二级市场价格围绕资产价值波动，最终还是要回归理性。”

“如果二级市场价格大幅波动，尤其是价格大幅上涨至显著高于公募REITs内在价值时，新进入的投资者会面临两重风险：一是从长远看价格会向内在价值回归，存在因价格下跌导致投资亏损风险；二是因价格上涨，使持有公募REITs的预期内部收益率下降，无法实现投资目标。”胡海滨说。

“与股票不同，公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，因此，原则上市场价格波动相对较小。”平安基金REITs投资中心高级副总监李华平表示。

此外，机构投资者对维护公募REITs上市后的平稳运行起到“压舱石”作用。按照公募REITs发售规则，公众投资者在发售阶段参与比例不超过24%，其余参与者均为机构投资者。“在网下询价阶段，我们针对机构投资者进行‘一对一’或‘一对多’的40多场路演。”张瑞捷透露，“机构投资者相对理性，有很多人读完了全部400多页招募说明书，提出很多针对性很强的问题。”

张瑞捷介绍，保险资金和券商自营资金的不动产投资团队非常关注整体项目估值和现金分配情况。保险资金这样的长线资金，更关注产品扩募可能性。银行理财公司等期限较短的委托性质资金，更关注市场波动性和安全性。

李华平认为，投资者在选择公募REITs时，首先要根据自身偏好选择产权类或特许经营权类资产。在同一类产品中做选择，建议做到“三看”：一看底层资产品质；二看基金管理人运营管理能力；三看原始权益人把更多资产装入公募REITs的可能性大小。这样才能保证资产投资价值。