近日，一家聚焦大湾区的房企，方直发展集团有限公司（下称“方直发展”）向港交所提交了招股书。招股书显示，方直发展此次IPO所募资金将作三个用途，即为公司近期收购的三幅地块提供资金、偿还部分银行及信托贷款以及用于日常营运资金。

值得注意的是，方直发展在对外扩张的同时，负债率高企，2018年、2019年、2020年，方直发展的资产负债率分别为93.88％，93.68％，86.83％，一直保持在较高水平。方直发展在招股书中表示，未来将继续因土地收购及建筑产生较大的资金支出，但是方直发展未必有足够的资金。

业务依赖惠州

方直发展的规模并不算大。招股书显示，2018年、2019年及2020年，方直发展收入分别为30.44亿元、33.59亿元及31.51亿元；毛利分别为8.24亿元、14.08亿元及11.97亿元；归属股东净利润分别为2863万元、2.43亿元及2.89亿元。

招股书显示，方直发展目前的主营业务为物业开发及销售、商业物业租赁和室内装饰服务。2018年、2019年、2020年其物业开发及销售业务收入占比分别为99.0％、99.0％、98.9％，其他两项业务的均未超过1％。也就是说，方直发展的主要收入来源是物业开发及销售业务。

公开资料显示，方直发展诞生于1998年，从房地产装饰、园林产业起步。直到2006年，方直发展在惠州开发了首个楼盘山水华府。进入房地产开发业务15年来，方直发展一直深耕大湾区的城市，如今已布局广州、深圳、惠州、东莞、珠海、中山、江门、阳江、佛山、肇庆等城市。

值得注意的是，方直发展的项目布局对惠州的依赖度较强。招股书显示，截至2021年1月31日，方直发展的项目数量共43个，其中，有24个项目来自惠州，惠州项目数量的占比超过5成。佛山是方直发展另一个重点布局的城市，截至2021年1月31日，佛山的土地储备占比为27.3％。此外，方直发展在广州和深圳的项目共3个，相对来看，其在大湾区一线城市的项目并不多。

知名地产分析师对《华夏时报》记者表示，如果后续惠州市场遭遇调控或者打压，会带来很多问题，企业的业绩波动性会较大。方直发展亦在招股书中表示，由于方直发展以往专注广东省，所以其物业项目集中在该地区，因此容易受该地区房地产市场的不利变化影响。

争夺土储资金压力大

“近年来越来越多的房地产开发商已进入我们运营所在城市的物业开发市场，导致可用于开发土地的竞争加剧。”方直发展在招股书中表示。

或许是意识到危机，近两年，方直发展扩张速度明显加快。招股书显示，2018年、2019年、2020年方直发展的新增土地储备分别为38.66万平方米、107.05万平方米、152.47万平方米。2021年仅前两个月，方直发展的新增土地储备就达40.20万平方米，超过其2018年全年的新增土地储备。

然而，方直发展交付速度却并不如拿地速度。2018年、2019年、2020年，方直发展交付的竣工建筑面积分别为24.11万平方米、25.80万平方米、17.10万平方米。与此同时，方直发展的经营性现金流在2020年为负值。

在对外加速扩张的背景下，方直发展的负债率高企。招股书显示，2018年、2019年、2020年，方直发展的资产负债率分别为93.88％，93.68％，86.83％。专家表示，从最近三年看，其负债状况已经进步了很多，但是仍然需要积极降低。他认为，此类企业后续要快速实现扩张，可以和大房企积极合作，这样有助于控制地价和实现全国项目操盘能力的提高。

方直发展的融资成本也并不低。招股书显示，2021年初，方直发展订立两项信托融资安排，本金总额约为5.73亿元，年度利率在10.0％-15.0％之间。方直发展对资金的需求似乎也很紧迫。招股书显示，方直发展将在2021年8月31日前结清股权收购欠款3.13亿元，土地购买欠款2000万元。

方直发展在招股书中表示，“物业开发属于资本密集的产业，我们预计未来将继续因土地收购及建筑产生较大的资金支出”，与此同时，方直发展亦称“我们未必有足够的资金拨付未来土地收购及物业开发”。知名地产分析师对《华夏时报》记者表示，方直发展属于广东区域本土实力较强的房企，但是上市确实有很多压力。

此外，招股书还显示，方直发展有过多种不合规事件，包括未能遵守工程规划许可证的原图规划进行物业建设、在取得规划许可证或施工许可证前已经开工建设、错办纳税申报、未能完成社保公积金登记及供款、以及与预收款项有关的事件。

为了深入了解方直发展的上市情况，《华夏时报》记者联系到方直发展深惠区域公司，其工作人员表示需要联系方直发展总部。然而，《华夏时报》记者在工作时间多次拨打方直发展总部的官方电话，均无人接听。其官网和招股书中也均无官方邮箱地址。记者向其官微留言发送采访提纲，页面显示“不支持的消息类型，对方无法接收”。