“外有增量机会，内有比较优势，以不动产载体为基础和连接的平台型企业，似乎是一个确定性的发展方向。房地产服务时代已经到来，这是可以看到的行业新赛道。”近日发布的《保利2020-2021年房地产行业白皮书》（下称《白皮书》）指出，专业的品牌房企将不再是开发商、发展商，而是升级转型为产业组织的整合服务商。

正如《白皮书》所言，房地产行业的上半场主要由杠杆驱动，下半场的关键词将是专业驱动。2020年，受疫情影响房地产行业表现平淡，专业房企的成绩单因而备受资本市场关注。

头部房企保利发展（600048.SH）交出了一份可圈可点的年度成绩单。2020年保利发展实现签约销售金额5028.48亿元，同比增长8.88％；实现营业收入2432.08亿元，同比增长3.06％；净利润400.48亿元，同比增长6.64％，各项核心指标均位居行业前列。

业绩向好的背景下，保利发展坚持“一主两翼”战略，房地产主业规模不断提升，不动产金融、综合服务两翼持续推进。

战略定力

变数频生的一年，保利发展在逆周期之下保持住战略定力，实现正向增长。

2020年保利发展实现签约销售金额5028.48亿元，同比增长8.88％；累计签约销售面积3409.19万平方米，同比增长9.16％。结构上，保利发展一二线城市及38个核心城市销售贡献分别为74％和75％，成为业绩增长的一大亮点。

凭借央企的强大背书，保利发展销售业绩表现出较高韧性。

自2020年4月起，保利发展连续8个月单月销售额创历史新高，单城签约过百亿城市15个，较2019年增加2个，坚持多年的核心城市与城市深耕战略效果明显。

《白皮书》预判，当下房地产市场呈现新的规律，周期正变稳，呈现“窄幅箱体运行”，城市轮动的序列正由“雁行模式”转向超级分化。超级分化对房地产的投资和操盘带来了重大影响，对投资的精准度以及节奏提出了更高的要求。投资决策不仅仅是微观层面的经济测算和商务谈判问题，而越来越多地成为中观层面的城市研判与市场研判问题。

新的语境下，精准投资成为房企必须研究的课题。在保持销售稳步增长的同时，保利发展抓住拿地的窗口期，通过招拍挂、收并购、旧改等多元渠道适时补充土储。

2020年保利发展新增项目146个，新增土储计容规划面积约为3186万平方米，同比增长19％；拿地金额约为2353亿元，同比增长19％和51％。截至2020年底，保利发展在手资源共为17096万平方米，其中38个核心城市占比65％；其中待开发面积7747万平方米，可满足其2-3年的开发需求。

盈利底色

《白皮书》指出，房地产相关贷款占我国银行业贷款近四成，占我国城镇居民家庭总负债76％。为避免金融资源过度向房地产倾斜，避免社会资源配置不合理，酝酿潜在金融风险，推动行业适度去杠杆，守住风险底线，是政策新导向。

凭借三十余年的自律，保利发展形成了强大的护城河。对于财务稳健的保利发展而言，行业洗牌期恰恰蕴含着机会，带来突围机会。

多年来，保利发展始终保持低融资成本优势，负债率远低于行业平均水平。

手有余粮，方有底气。截至2020年末，保利发展货币资金约1460.08亿元，同比增长4.73％，累计销售回款4706亿元，回款率为93.6％，领先行业。

同期，保利发展现金短债比为1.82，资金流动性充足。报告期内，保利发展新增直接债务融资83.1亿元，平均成本3.60％；有息负债综合成本4.77％，较2019年末下降18个基点。

依照“三道红线”融资新规，保利发展剔除预收款后的资产负债率为68.74％；净负债率为56.55％；现金短债比为1.82。三项指标均“零踩线”，属于“绿档”房企。

过去一年，保利发展依然守住了盈利水平稳健增长的底色。2020年保利发展实现营业收入2432.08亿元，同比增长3.06％，其中来自房地产开发收入2263.76亿元，同比增长1.18％。

与此同时，保利发展的盈利能力站上新台阶。2020年保利发展实现净利润400.48亿元，同比增长6.64％；归母净利润289.48亿元，同比增长3.54％；房地产开发毛利率为33.48％，领跑行业。两翼发力

地产主业头部优势渐显，保利发展开始思考后半程的谋篇布局。

保利发展认为，房企要发展壮大，就要具有平台思维，主动链接、主导整合、打通边界，做产业组织的整合服务商。房企升级转型，有望成为以不动产载体为基础和连接的平台型企业，成为产业组织的整合服务商。

经过多年的积累与发展，保利发展已形成完备的不动产生态体系，依托房地产开发主业的稳健发展，两翼产业通过与主业在资源、人才、资本、科技、信息等方面的链接，业务能力得到快速提升，市场化运作水平不断提高，企业经营能力持续提升。

目前，保利发展两翼产业的稳步发展也对地产主业形成良性反哺，在协同地产主业通过产业合作方式获取优质项目资源的同时，通过社区综合服务、销售渠道、资产管理等内容，进一步提升和丰富了公司住宅产品的内含价值。

报告期内，保利发展两翼业务市场化收入达154.32亿元，同比增长36.49％。

保利物业业务规模再上新台阶，发展质量不断提升。截至报告期末，在管面积达到3.80亿平方米，合同面积达到5.67亿平方米，合同管理项目1948个。2020年，保利物业实现营业收入80.37亿元，同比增长35％。

同时，保利物业品牌影响力不断加强，在中指研究院2020年物业服务企业上市公司十强中排名第三位，央企物管公司中排名第一，品牌价值超122亿元。

保利商业行业影响力不断提升。2020年新签约购物中心20个，截至报告期末已开业大型购物中心26个，开业面积178万平方米，分布于广州、上海、武汉等14个城市。在2020年观点指数研究院“中国商业地产TOP100”排名中，保利商业由去年的第26位跃升至第12位。

保利酒管积极拓展自主品牌输出、特许经营等多种发展模式，形成四大自有品牌系列，并与洲际、万豪等国际品牌建立深度合作关系。2020年新签约项目10个，截至报告期末已开业酒店18个，客房数4517间。

不动产金融方面，公司基金累计管理规模逾1400亿元，其中信保基金、保利资本均获《中国房地产金融》2020年度“中国最具实力房地产基金TOP10”。

得益于良好的运营情况，保利发展频频获得券商机构看好。近日，平安证券发布研报表示，保利发展激励制度不断完善，融资优势延续，多元业务持续推进，短期拿地强度提升为销售结转提供支持，中长期“三稳”导向下行业由粗放型发展向精细化运营转变，作为行业龙头有望充分受益集中度提升，维持“强烈推荐”等级。