整个长三角，已经进入“一涨俱涨”时代！
来源：米宅，本文转载已经过公众号授权。
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宁波调控了，在所有人的预料之中。
2021年4月16日夜，宁波市住建局、市资规局、市市场监督管理局、市税务局、人行宁波支行、银保监局等六部门联合发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，宣布了第N轮楼市新政的开始。
没有给任何的缓冲余地，一系列的新政从4月17日开始实施。
调控的措施一共有五点：
1、扩大限购限售区域，将家庭住房核查范围扩大至市内六区。
2、建立热点学区二手房交易参考价发布机制！
3、加大土地供应，优化房价地价联动机制。
4、赠与行为也被纳入监管之中。
5、严查首付资金来源，缴纳契税，住房核查范围扩大至市六区。
如果，你要问我对这次调控的态度如何？
很简单——压住一时，压不住一世，治标不治本。
02
如果你对宁波楼市非常关注，就会发现，一年以来，这已经是宁波楼市第三次调控了。
第一次在2020年7月。
第二次在2020年11月。
这是第三次
为什么会有这一次？
也很简单，被喝茶了。
前不久，广州、合肥、东莞、南通、宁波的城市主要负责人，被住建部集体约谈。约谈的内容很直接，就是房价问题。
这个新闻，我写过，可以点击查看《突发！住建部紧急约谈，合肥等五个热点大城市近期必出调控》
所以，有了这次调控。
03
不过，通篇看下来，一个感觉——短期可能降温，中长期基本没戏。
我们来一条条分析。
1、扩大限购限售区域，将家庭住房核查范围扩大至市内六区。
上图是原来4月前的限购范围，下图是4月后的限购范围。这同时也是宁波第三次升级限购范围。主要目的就是避免主城热度扩散到中远郊区域。
然而，问题是很多城市扩大限购范围，是在主城由于调控热度降低，购买力涌到中远郊的情况下。
而宁波的现实情况却是，主城没有降温，新盘打新率屡创新低，二手房叫价屡创新高，依旧在升温，这种情况下却开始调控郊区。
这样做，我倒觉得会把购买力重新赶回主城，主城会更热。至于这些远郊区域，倒是会凉一些。
2、严查首付资金来源，缴纳契税，住房核查范围扩大至市六区。
这是本次调控的常规操作，可能对深圳有效，但是对于宁波这种民间资金巨量的城市，效果估计一般。
第一、民间有钱，尤其是今年外贸跳涨，让钱来的更容易了，并不需要首付贷和经营贷这种违规的钱和高杠杆。第二、及时缺钱民间多和底下钱庄打交道，和银行关系不大，从金融端管制效果有限。
3、赠与行为也被纳入监管之中。
这是又一次的限购资格打补丁，去年十一月实际上已经打了一次补丁。主要的是针对假离婚和父母投靠问题，但是效果不大，这一次也不会好到哪里。
4、加大土地供应，优化房价地价联动机制。
这是上面的明确要求。但是，在去年7月的调控中，也出现了这一条。然后，好像就没有然后了，所以不必报太大希望。
5、建立热点学区二手房交易参考价发布机制！
这是本次调控最大的看点，也是创新点。几天前，合肥把几大名校学区房进行改革，一套房子三年只能有一个初中学位，六年只能有一个小学学位，算是一个创新。
这一次宁波直接把学区房按照深圳模式，调成官参价。不用说，关于银行贷款和挂牌规定也是仿深圳的。
这一条会不会有效？对于此，我还是原来的观点——学区房是教育的问题，不是楼市的问题。
光调楼市，不动教育分配体制，没毛用。
如果，把这一条改为“建立主城范围内的二手房交易参考价发布机制”，估计会有用，很显然宁波房管局不想一下子下这个死手。
04
如果，你仔细想想国家和地方调控的成败得失，你就能够发现几条规律。
第一、二线永远跟着一线走，三线永远跟着二线走。
第二、郊区永远跟着主城走。主城凉了，郊区没有不凉的，反之亦然。
第三、二手永远跟着新房走。新房凉了，二手市场也热不了多久，反之亦然。
第四、新房永远跟着大势走。
这个就有点烧脑了。啥是大势呢？
说白了就是预期，然而影响预期的因素有很多种。
深圳涨了，广州凭啥不涨。上海涨了，凭啥北京不涨。
同一地段，楼面价20000，凭啥房价18000
学区房涨了10000元，不是重点学区怎么也得涨5000。
这就是预期。
当新房没有限价，或者限价影响不大的情况下，新房房价反映的就是这个城市人群对于房价的预期，尤其是本土购买力对于房价的预期。
然而，放在长三角区域，影响预期的还有一个因素非常重要，这就是二线之下，三四线房价对于二线城市房价的反作用。
这是中房数据研究院，根据官方房价统计，制作的这将11地市，房价一览和增幅比例统计表。当然其中房价还是有点偏低，大家都能理解，但是去年到今年的房价同比增幅可以参考。
首先、浙江是中国房价最贵的地方、浙江11个地市全部进入了中国房价50强。而且相对均衡。不管是中心城市，还是荒野小县，都贵。
前几天，我听说像几个民营经济不错的县级市，房价破两万乃至三万，已经不是新鲜事了，这是由于本身浙江民间经济发达，比较富裕的原因。
尤其是今年，浙江下面地级市和县级市，地王一个赛一个出。
就以三月为例。
3月12日，台州温岭一宗地块经过100轮报价，溢价率37.1％。
3月11日，丽水市区一宗地块，溢价率53.9％。不仅创下新纪录，而且首次将丽水的土地楼面价带入2万＋的时代。
3月11日，永康一宗地块，溢价率224％。
3月10日，金华义乌一宗地块经过102轮竞价，溢价率53％。该价格也刷新了义乌的地价纪录。
3月10日，嘉兴海宁一宗地块经过68轮竞价，溢价率30％，并需竞配置房6480平米。
3月10日，台州玉环一宗地块经过315轮竞价，由大家房产竞得，成交楼面价8552元／平米，溢价率50％，并竞配无偿返还政府住宅建面22900平米。
该价格也是刷新了玉环的地价纪录。
3月10日，温州瓯海一宗地块经过175轮竞价，溢价率30.1％，并竞配政策性住房面积21400平米。
3月10日，温州永嘉一宗地块经过110轮竞价，溢价率30％，并竞配政策性住房面积5900平米。
3月10日，湖州吴兴一宗地块经过100轮竞价，溢价率63.3％。该价格也是刷新了湖州市区的地价纪录。
2021年三月，全国成交土地单价十强，前五名浙江占了前三，前七名浙江占了五个。
就这样一个土拍结果，你能想象当地楼市怎样吗？画面太美，我不敢描述。
然后呢？
当下半年或明年，大批高价地入市，浙江地市基本房价突破25000元，当浙江县城房价基本突破20000元，宁波现在2万到3万的房价能算贵吗。
有二百万，都是25000的房价，凭啥我不去宁波买，而去县城买。毕竟那里还是曾经富甲一时的长三角大城市。
所以，对不起，对于宁波的市场调控，我感到悲观，甚至相当悲观。
因为，这个城市包括杭州，平稳房价问题，已经不是调整一个城市，一城一策能够做到的。
对于长三角，尤其是浙江和江苏，已经成为了一个楼市共同体。
一荣俱荣，一损俱损，一涨俱涨。
所以，不是宁波房管局不努力，是“臣妾真的做不到”。
或许，真的是浙江住建厅要出手的时候了。
