中梁控股集团有限公司（中梁控股，2772.HK）董事长杨剑一直是一位低调的老板，“见到镜头就慌”；除了低调，中梁控股员工们对老板还有一个评价，敢于放权。据说在公司内部，杨剑开会做得最多的事情是组织看书学习，并不是对经营业绩评头论足。或许正因如此，中梁控股才得以成为业内阿米巴模式践行者。

3月24日，中梁控股举行2020年线上业绩发布会。除了业绩会开头例行的董事长发言外，无论是经营业绩陈述还是媒体问答，杨剑则开启“闭麦”状态，解疑答惑任务全都分给了几位核心管理层。

今年业绩发布会上，“三条红线”成了最引人关注话题。

2020年，中央出台“三条红线”融资监管政策，将会根据企业剔除预售款后的资产负债率、净负债率以及现金短债比三项指标达标情况限制企业有息负债增长规模。

2020年下半年，中梁控股被列为“三条红线”首轮试点企业之一。彼时，根据其2019年业绩表现，中梁控股被归纳在“橙档”房企，负债问题仅次于“红档”企业。

经过近一年发展调整，中梁控股执行董事、首席财务官及副总裁游思嘉表示，截至2020年末，中梁控股已经成功实现降档，成为“黄档”房企，距离“绿档”一步之遥。

具体来看，截至2020年末中梁控股净负债率为65.8%，相比2020年中期有所下降，目前已在安全线内；现金短债比方面，按照不受限现金计算，该指标为1.1倍，也已经满足要求，但剔除预收款后资产负债率这一指标，中梁控股依然高于“三条红线”要求的70%，为79.9%。

游思嘉认为，对于大部分周转型房企而言，剔除预收款资产负债率这一指标都尚待达标，该指标预计需要两年到三年时间，逐步以公司自身节奏，降至要求的70%，因此其也呼吁投资者和媒体继续关注公司未来几次业绩会，相信这一指标会有所改善。

对于剔除预收款的资产负债率这一指标优化，游思嘉表示，中梁控股预收账款较多，这一方面是好事，说明公司去化较快；另一方面，从账面数据来看，所谓合约负债规模会较大。中梁控股正在有计划地于2-3年内实现绿档达标。

据管理层介绍，为了实现降档，中梁控股从去年年初至四季度都严格执行“三条红线”要求，第一是稳杠杆，第二是管控土地购入百分比。

此前“三条红线”政策出台后，就有业内人士表示，一般踩线多的企业在土地端投资端会有收缩。

从数据来看，中梁控股2020年土地投资总额约为712亿元，相比2019年764亿元土地投资额有所减少；在获取土地数量上，2020年也同比减少22宗，共获取117宗土地，总建筑面积约为1500万平方米。

游思嘉表示，接下来中梁控股会继续稳杠杆、稳土地购入配比，将买地销售比保持在40%左右。

在精准买地、精准开盘基础上，中梁控股管理层也认为未来公司增长将趋于稳定。

2021年，中梁制定了1800亿元合约销售目标，相比2020年1688亿元销售额，同比增速仅为6.64%。根据管理层介绍的数据显示，2021年中梁控股可售货值超过2600亿元，若要完成1800亿元销售额，则货值去化率达到约70%即可。

对于2021年目标管理层较有信心。这一信心源自几个方面：第一，目前中梁控股供货量充足，且预期销售均价达到13000元/平方米；第二，2021年主要货值集中在单价超过1万元/平方米的二三线城市，上半年供货主要集中在杭州、天津、合肥、长沙等省会城市和核心都市圈城市；第三，2021年公司整体供货节奏比较可控，上半年超过50%，供货集中在二季度和三季度，能够保证全年销售额。

目前，中梁控股属于“黄档”企业，按照国家规定，黄档企业每年可以有10%有息负债增长规模。因此，中梁2021年也会按照这个增长率来铺排业务和调整财务结构情况。

游思嘉表示，在财务结构方面，今年非银渠道的融资占比仍有压缩空间，预计有望从28%压缩到20%。

此外，中梁控股2020年加权融资成本降至8.5%，比2019年下降了0.9个百分点。从融资成本现有情况推测，管理层认为中梁控股加权融资成本今年可能从8.5%继续下降到8%。

值得注意的是，在降档的同时，中梁控股的毛利率2020年也出现下降。

数据显示，2020年中梁控股毛利率从2019年的23.2%下降至21%。对于下降原因，游思嘉认为是行业大趋势，特别是国家限价政策导致。

“2020年，整体行业特别是长三角为主要布局房企，也包括珠三角布局相关房企都面临毛利率下滑问题。2020年利润反映的是2017年-2019年拿地项目，这几年土地市场刚好热度高，再加上2018年以后进行限价，双重挤压下，公司毛利率有所下降。”

同时，中梁控股管理层认为公司毛利率已经出现维稳现象。未来虽然土地溢价没有过去几年高，但在国家依然限价情况下，市场整体毛利率水平趋于稳定，平均数应该会稳定在20%左右。