本月观点：受春节假期与个别信用事件影响，2月房企融资规模大幅下滑，境内成本略有抬升，短期融资分化或将加剧。楼市方面，上年低基数与楼市热度延续下，2月成交延续高增，后续主流房企销售表现依旧可期；同时中央加强供地管理下，2月济南等地明确供地“两集中”，利于缓解地价上涨压力，改善行业拿地隐含毛利率，亦利于龙头规模房企扩大自身优势。大盘波动加剧、市场风格切换背景下，地产板块低估值、低持仓、高股息率，配置价值依旧凸显。看好后续主流房企估值持续修复，建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）土储充足、模式独特的城市更新龙头佳兆业集团、龙光集团；3）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、新城控股等；4）受益竣工回升周期及政策推动的物管标的金科服务、保利物业。

政策：延续偏紧基调，加强供地管理。2月涉房类政策共26项，环比降21%，其中偏紧类13项，偏松类8项。中央层面重申“三稳”，要求重点城市集中供地、稳定市场预期。地方层面，北上深杭等热点城市楼市调控频繁加码，重点监管哄抬房价、违规资金进入楼市、购房人资格审查等领域，后续因城施策或继续演绎；济南与青岛则发文落实土拍“两集中”新政，后续不排除其他重点城市跟随。

资金：融资规模显著下滑，境内成本上升。受春节假期、个别房企信用事件影响，2月房企境内债、境外债、集合信托分别发行205亿元、40亿美元、265亿元，环比降62.3%、66.8%、57.4%，平均收益率5.03%、6.03%、7.39%，环比分别升0.32pct、降1.15pct、升0.07pct。短期信用事件与流动性收紧担忧下，房企融资分化或将加剧；中期随着主流房企降杠杆、稳增长，融资成本有望改善。

楼市：假期推盘放缓，低基数下成交增速保持高位。2月重点50城新房、20城二手房月日均成交同比增长369.0%、357.2%，增速较上月提升293.3pct、311.9pct。考虑2020H1低基数、楼市热度延续，短期成交同比有望维持高位。2月35城商品房平均批准上市面积环比下降51.8%，随着三四月传统销售旺季到来，后续房企推盘节奏或有望加快。

地市：土地成交量跌价增，溢价率延续上升。受春节假期影响，2月百城土地供应建面环比降3.2%，成交建面环比降41.0%，土地成交均价环比升35.9%，溢价率15.8%，环比升2.3pct。考虑短期楼市热度延续、房企年初拿地便于年内入市，短期土拍积极性仍有小幅回升可能；后续随着销售去化承压、房企融资高频监测集中供地政策的落地，地市预计整体以稳为主。

房企：低基数下销售高增，拿地力度加大。百强房企2月单月销售面积、销售额分别同比增长109.5%、166.3%，较2019年同期增长43.3%、66.0%。2月50强房企整体拿地销售金额比25.2%，环比升4.7pct；红橙黄绿四档拿地销售金额比分别为29.0%、24.9%、20.0%、37.4%，环比升19.3pct、降7.7pct、降0.7pct、升14.5pct，绿档拿地延续积极。

板块表现：2月申万地产板块上涨10.3%，位列28个行业第一。截至3月16日，地产板块PE（TTM）8.79倍，估值处近五年10%分位。