3月4日，亿达中国控股有限公司（03639.HK，以下简称“亿达中国”）宣布旗下全资子公司亿达物业服务集团有限公司（以下简称“亿达服务”）出让100％股权，由龙湖集团全资附属公司龙湖嘉悦物业服务有限公司以12.73亿元获得。此次收购令龙湖智慧服务的在管规模进一步扩大，也再度引发市场对于龙湖物业何时上市的猜想。不过，龙湖集团方面向《华夏时报》记者强调，目前并没有单独分拆物业板块上市的计划。“上市是手段，但不是目的。做公司的目的绝对不是为了多敲一次钟。”

亿达服务作出4年利润承诺

继碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务之后，物管行业再现大宗收并购。

3月4日晚间，亿达中国发布《有关出售附属公司全部股权之主要交易》公告，宣布出售附属公司亿达服务全部股权给龙湖集团全资附属公司龙湖嘉悦物业服务有限公司。

公告披露，于本公告日期，亿达服务分别由亿达发展、亿达服务、大连蓝湾及诚悦拥有32.6531％、2.0407％、32.6531％及32.6531％的股权；而亿达服务及附属公司2019年度和2020年度的除税后利润净额分别为3282万元和4884万元。交易完成后，亿达服务将转为龙湖嘉悦全资控股子公司，相关项目将由龙湖智慧服务全面接管。

据公开资料，亿达服务成立于1996年，现为东北地区规模最大、最具影响力的物业服务企业之一，截至2020年上半年总在管面积约1663.6万平方米。其中住宅物业项目78个，总计约1188万平方米；办公物业总建筑面积达475.6万平方米。

作为龙湖集团六大核心业务板块之一，龙湖智慧服务成立于1997年，截至2019年12月已在重庆、成都、北京、西安、上海等118个城市开展了规范化的物业服务工作，合约面积超过4.28亿平方米。据数据显示，龙湖智慧服务以3.08亿平方米的在管面积，在2020年中国物企管理规模TOP100榜上位列第七；其合约面积则排在2020年中国物企合约规模榜TOP50中的第八位。

龙湖集团方面向《华夏时报》记者表示，此次龙湖智慧服务与亿达服务的合作是“双方共同选择的结果”。其称，双方在服务理念以及智慧化、多元化的发展方向上高度契合。

龙湖集团方面进一步指出，亿达服务项目主要位于北京、大连等高量级城市，符合龙湖智慧服务城市布局选择，为未来进一步提供高品质服务打下良好基础，而“亿达服务多年来在产业园区、共建领域的探索，积累丰富的运营经验，使双方在服务产品上实现有机互补”。未来，龙湖智慧服务将参与到更多产业园区以及公建项目的管理，产业园区集合了办公、商业、住宅等场景，龙湖智慧服务关注并长期看好。

值得一提的是，该笔交易“卖方有条件同意出售，而买方有条件同意收购待售权益”。在本次交易中，亿达中国向龙湖作出了利润承诺：截至2024年12月31日止四个年度的各年，亿达物业及附属公司的账面净利润将不低于7147万元，如果其间账面净利润低于承诺，亿达中国应向亿达服务偿付差额。

如果相关年度的账面净利润少于7147万元，龙湖有权向亿达中国索偿差额的14.24倍作为违约金；而若相关年度的账面净利润高于7147万元，超出部分将累计至下一个相关年度的账面净利润。如果所有相关年度的平均账面净利润高于7147万元，则业绩保证达成。

不过，对于承诺利润的相关问题，龙湖集团方面并未给予回应。而在2月初，龙湖嘉悦物业还曾收购了名流置业旗下的美好幸福物业60％股权。

大型物企加紧“跑马圈地”

公开资料显示，目前除万科、龙湖之外，头部房企基本上已完成分拆物业板块上市的动作。而此次将亿达服务收入囊中，也被业内解读为龙湖智慧服务“加快上市步伐”。

但龙湖集团方面向《华夏时报》记者强调，收购并非为了上市：“智慧服务是龙湖六大主航道的重要组成部分，目前并没有单独上市的计划。上市是手段，但不是目的。做公司的目的绝对不是为了多敲一次钟。”事实上，这也是在今年1月26日举行的龙湖集团年度工作会议上董事长吴亚军说过的话。彼时，吴亚军强调，“物业及商业是龙湖整个业务生态的一部分，也是龙湖战略紧密联系的一部分，各航道之间更需要协同，而不是分拆，这是业务发展的需求。”

尽管否认上市之说，但龙湖集团方面也强调，龙湖智慧服务对项目外拓（包括收并购）保持开放态度。过去24年的探索，龙湖智慧服务“具备了不断扩大服务半径的能力”，未来会在“坚持谨慎原则，保证盘面安全、品质服务、盈利回报的前提下，积极寻找合适项目”。

在物管行业，龙湖智慧服务此次大手笔收购并非个例。《华夏时报》记者看到，仅在今年1-2月份，行业内就有多个大规模收并购案的发生。例如，永升生活服务拟以4.34亿元人民币收购桂林彰泰服务集团有限公司65％的已发行股本；合景悠活以13.16亿元收购雪松智联科技集团有限公司80％的股权；恒大物业以15亿元收购宁波市亚太酒店物业服务有限公司100％的股权。2月底，碧桂园服务以现金方式收购旗下蓝光嘉宝64.62％股份，总价约48.46亿元。

值得注意的是，上述案例中，“大鱼吃大鱼”的特征十分明显，行业的优势资源正加速向头部企业集中。融创服务集团副总裁谢建军近期在媒体采访中就指出，行业内的收并购案“以往是大吃小、小吃小，现在可能发展到大吃大、大合大”，且越来越多的物业公司在龙头排位赛道上跃升的欲望变得强烈：“每一次溢价收并购都是因为竞争更加激烈，物业公司需要好看的数据在资本市场展现自我，收并购是最快速有效的方法之一。”

专家告诉记者，“大鱼吃大鱼”现象的日渐凸显，也反映出物业管理行业目前正处于集中度不断提升阶段，这个阶段公司之间的并购的现象将是一个较为突出的现象：“物管行业集中度提升，一方面可以增强头部物管企业的市场份额，同步影响到其估价或在资本市场的表现，另一方面会形成一定的竞争优势，提升长期竞争力。”

张波认为，行业集中度的提升将是物管行业变化的趋势之一，随着行业集中度的提升，物管市场的头部企业将不断清晰化。随着行业集中度提升，未来将以规模化为标准，逐步转化为以公司营收和利润水平为衡量集中度的标准，物业行业龙头公司在未来的重要性也会愈加突出。