保障刚需仍是2021年国内住房市场重点关切。日前，国务院总理李克强作2021年《政府工作报告》（以下简称《报告》），用百余字定调今年房地产市场的发展方向。此次《报告》重申了“房住不炒”基调，在此基础上进一步细化保障内容，强调“解决大城市住房突出问题”，明确“增加土地供应”“增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”，首提长租房监管规范，进而解决“新市民、青年人”群体住房困难。

“三稳”调控目标未改

根据今年《政府工作报告》，保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。

自2016年，中央经济工作会议首次提出“房住不炒”以来，我国房地产市场于近年来逐渐在波动中趋稳。经历了2020年疫情侵扰，国内楼市表现一度低迷。不过据日前国家统计局数据显示，今年开年，我国大中型城市房价在连落近半年后初现“小阳春”。

今年开年，一线城市房价涨势领跑其他各级城市。据统计，1月，4个一线城市新房价格环比上涨0.6%，涨幅比去年12月扩大0.3个百分点；二手住宅价格环比上涨1.3%，涨幅扩大0.7个百分点。其涨幅和增速均高于二三线城市。业内认为，对学区房的追捧推动了相关城市新房及二手房价的上涨。

为约束房价过快升温，相关调控政策密集出台。据中原地产数据统计，1月份各地累计发布房地产调控政策超过42次，2月中上旬各地出台房地产调控措施超28次，内容包括打击“假离婚”套取购房资格乱象、收紧放贷额度，探索新房摇号“计分制”等，上海、杭州、无锡、海口等城市房地产调控全面升级。

“当前，房住不炒定位不变，三稳调控的目标未变，这一点主要是对政策调控的方向给予指导。”业内人士表示，所有房产调控的政策都不能偏离房子是用来住的，不是用来炒的方向，政策调控的目的是促进房地产平稳健康发展，“房住不炒、房地产市场平稳发展仍是今年调控的关键词”。

就在今年“两会”前夕，国内房地产政策多发，刷新往年记录。“3月份前3天10次调控，这也代表近期房地产调控取向依旧以收紧为主。预计后续还将有多城市发布房地产加码调控，虽然政策力度不同，但整体3月份房地产市场的涨幅有望降低，楼市小阳春力度降低。”业内人士指出。

加大土地供应

相较2019年、2020年的《报告》表述，今年《报告》在“房住不炒”定调的基础上，进一步明确了调控及保障主体。其中提出，解决大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权房供给。

“解决好大城市住房突出问题。这也是在去年中央经济工作会议的基础上，两会中首次提及对大城市住房问题的关注。”业内人士表示，此次政策明确增加土地供应、安排专项资金、集中建设，体现了土地、财政、规划等方面给予的支持。

“报告透露出未来解决大城市的住房问题着重从供应端入手，加大土地供应。”王小嫱表示，大城市的住房问题的根源在于土地供给不足，造成了市场供不应求，从而拉高了房价。节后，土地的供应模式更改为“两集中”，更是说明政府对土地的政策关注度提升。

实际上，近期各地自然资源与规划部门也已在通过集中供应土地释放诚意。例如，青岛、郑州、天津等城市宣布2021年实行住宅用地“两集中”同步公开出让，部分城市将于全年分三批次，集中发布公告并组织出让住宅用地。

在此基础上，应去年12月18日召开的中央经济工作会议要求，“扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房”，此次《报告》也要求加强保障性租赁住房和共有产权房供给。

对此，王小嫱预计大城市的保障性住房制度将在2021年不断健全完善，“如公租房，共有产权房，集体土地租赁房。本次《报告》要帮助新市民、青年人群体解决住房问题，也呼应了要健全租赁市场及保障房建设，增强城市的包容性”。

去年12月，北京市委召开扩大会议明确提出，有效增加保障性租赁住房和共有产权房供给。而在此前北京市“两会”期间，市保障性住房建设投资中心总经理金焱曾向北京商报记者表示，在公租房和政策性租赁房分类兜底住房刚需的政策背景下，今年北京还将继续加大力度精准对接“三城一区”等区域租房需求，全面提升保障性租房配套，着眼提升区域人群生活品质，从“有的租”向“租得好”过渡。

规范发展长租房市场

据统计，当前我国租赁市场人口已从2017年的2亿人涨至2020年的2.2亿人。面对日趋扩大的租赁市场，此次《报告》首提长租房，要求规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人缓解住房困难。

业内人士表示，租赁房屋的发展，目标是解决两类群体的住房需求，即新市民和青年人，这也是后续租赁产品开发和经营可以关注的目标群。其中，租赁市场的发展将更聚焦于长租房市场，后续或也形成长租房的各类配套政策。

此前，作为租赁市场新风口的长租公寓上演连环“爆雷”，深陷信用危机。据不完全统计，自2017年以来，全国共有153家长租品牌“爆雷”。其中，2020年前11月“爆雷”企业达84家，多数因“高进低出”“长收短付”的运营模式导致资金链断裂。

为应对扩张的租赁市场及屡禁不止的监管乱象，各地已于近期频繁支招以规范市场。例如，去年9月，四川成都率先发布我国首部住房租赁条例，对近年来频发的长租公寓“爆仓跑路”“租金贷”、哄抬房租、二房东“两头赚”等行为进行规范。

今年2月，深圳发布《关于开展住房租赁资金监管的通知》（征求意见稿）》，从增加租赁住房供应、加大住房租赁支持力度、完善房屋基础信息和租赁合同管理、规范行业主体及其租赁行为等六个方面提出二十四条措施；同期，北京市住建委等部门联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，限制租赁企业“资金池”，严禁“长收短付”；银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

此外，根据《报告》明确的“降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、年轻人等缓解住房困难”，业内人士表示，这将为后续租赁市场业务发展减负，也是未来相关企业和租房者的重点关注。