2月25日，港股和A股房地产板块双双爆发。截至收盘，港股方面，新城发展涨超16%，万科企业涨超12%，合景泰富涨超23%，宝龙地产、融创中国涨超12%；A股方面，华夏幸福、嘉凯城、万科A和新城控股等涨停，房地产板块市值单日飙升1100亿元。

对此，多位业内人士向《每日经济新闻》记者分析指出，这波地产股大涨行情或与2月23日~24日天津、郑州、青岛等地发文实施宅地集中供应新规有关。据媒体报道，按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市实行“两集中”（集中发布出让公告、集中组织出让活动），且2021年发布住宅用地公告不能超过3次。

在业内人士看来，多城实施土地集中供应新规，表面上房企在同一时点上的选择面似乎增多了，但从实质来看反而是减少了，因为即使是大型房企的资金也很难支撑其在短期内集中大量拿地，只能选择提前锁定意向地块，并弱化在非主力意向地块上的争夺，这反而给部分地方性龙头房企或中小房企了更多拿地机会。不过，也有业内人士认为，土拍集中供应新规的实施或将改变土地溢价无序上涨局面，有利于头部房企修复利润表。

打破土地溢价无序上涨

在经历了频繁调控政策与低利润率抢地之后，地产股终于迎来了一波强势上涨。但从股价走势看，绝大部分上市房企股价依旧处于低位。此前，A股的部分地产股和部分港股的地产股单边断崖式下跌，地产股被当成了“低估值陷阱”的典型，这其中包括金地集团、阳光城、荣盛发展等。从基本面来看，今年房企到期债务将超过1万亿元，在“三道红线”融资新规之下，不少房企资金压力巨大。其中一些上市房企已深陷债务危局，如泰禾集团，去年以来多个项目处于停工状态。再如华夏幸福，近期也出现债务逾期，复牌后股价连续两日跌停。逐步陷入资金困境的还有富力、绿地等头部房企。

多位业内人士告诉《每日经济新闻》记者，房企债务处置的压力或将取代调控政策成为地产公司股价的主导因素，优秀的上市房企股价也可能跌破净值。同时，规模房企在行业下行期经受了压力测试，企业基本面具备韧性，估值已在底部。

某TOP50房企的IR（投资者关系管理）刘晓认为，“三道红线”融资新规加上房贷“两道红线”，让房地产公司整体去杠杆化压力加大，这在客观上将使得行业集中度进一步提升。从中长期看，房地产公司估值将从整体低估走向分化，即和其他行业一样，龙头企业享有估值溢价。

刘晓同时表示，高溢价率拿地使得房地产市场的繁荣没能转化成房企的报表利润，而土拍集中供应新规的实施或将改变土地溢价无序上涨的现象，有利于头部房企修复利润表。

短期行情未来或难为继

券商分析师黄林向《每日经济新闻》记者表示，大环境对于房地产的限制使得基本面没有太大变化。整个行业的利润率还没有见底，大家对于市场总量的展望并不明确。一方面，需求侧层面的限购没有放开；另一方面，持续上涨的地价和不断限价对于房企利润率会产生持续压制。

以部分一二线城市热门的核心区域为例，房企通过公开招拍挂取得项目层面上的净利润率已经降低至个位数。杭州有些项目的利润率更是只有3~5个点，取而代之的是，房企只能追求未来销售去化的确定性，而不是项目层面的利润率。从去年底开始，央行从银行侧对个人和企业的房地产贷款比例进行了限制，今年2月份开始，市场已经从限制企业加杠杆传导到了购房者身上，限制了购买力。黄林表示，“多重因素之下，市场对于房地产板块并不抱太大希望”。

值得注意的是，从已经公布2020年业绩快报的房企来看，大部分是个位数增长，低于市场预期。“从政策层面，需求侧的调控已经达到比较稳定的状态，像限购限贷等。”黄林表示，从去年开始，供给侧调控开始增多，首先是“三道红线”限制了开发商加杠杆空间，控制了房企的融资节奏，杠杆被限制住，负债无法提升，房企拿地受限制，业绩增长和规模增长也将受到限制。

此外，这轮市场行情还是以机构为主导。黄林认为，从2013年开始，机构整体地产股持仓创历史新低，降至2%。地产股跌幅在所有板块位列第一，更多是公墓基金投资来驱动的行情。Wind数据显示，2020年房地产指数下跌达8.64%。

另有业内人士也表示，由于融资侧“三道红线”的限制，房企本身控制负债水平的压力是长期存在的，即使有品牌优势，亦难以短期密集融资发债。因此，房企应通过调整拿地的节奏和策略，在保持有序增长的同时让财务指标更健康就显得更为重要。（应受访者要求，文中刘晓、黄林为化名）