房地产行业数据：上周（20/12/25-21/01/01）主流45城一手房成交816万平，环比-3%；其中，一二线环比+2%、三四线环比-23%；12月截至上周累计一手房月成交同比+7%，较11月下降6pct；其中一二线同比+10%、三四线同比-4%，分别较11月-3pct和-16pct。上周14个重点城市二手房成交138万平米，环比-19%；12月截至上周累计成交同比+15%，较11月上升3pct。库存方面，上周15城推盘97万平米，环比-79%；对应周成交/推盘比2.91倍，高于7-12月的1.00倍、0.95倍、0.65倍、1.09倍、0.84、0.75倍。截至上周末，15城可售面积为1.0亿平米，环比-1.8%；3个月移动平均去化月数为9.6个月，环比下降0.3个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。

主要政策新闻：央行强调保持宏观杠杆率基本稳定，处理好恢复经济和防范风险关系；央行、银保监会分别对中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行五档分别设定了银行房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，并对超过上限的机构设置过渡期；财政部提出21年将精准有效实施积极财政政策；住建部长人民日报刊文提出要稳妥实施房地产长效方案，改革完善住房公积金制度；山东全面放开城镇落户限制，进城落户人员可将户口迁回原籍；雄安新区实施居住证和积分落户制度；北京拟出台“公共户”落户政策；福州零门槛及投靠落户新政将于1月1日施行；深圳旧改制定最低1：1赔偿标准，签约率95%即可征收；上海延长个人住房税试点暂行办法有效期；12月主流50家房企销售额同比+30%、较上月+11pct，20年全年销售额同比+12%。

公司动态跟踪：阳光城控股股东阳光集团或其全资子公司东方信隆或一致行动人康田实业，拟于12月30日起12个月内增持公司1-2%的股份；ESR联合创始人沈晋初收购公司3，000万股，占比已发行股本0.98%，完成后持股比例升至10.45%；南山控股预计20年净利润11.0-14.5亿元，同比增长173%-259%；保利地产22.5亿商业物业ABS正式，其中优先级规模20.3亿，预期收益率4.75%；华侨城拟下调“18侨城03”公司债券票面利率至3.50%；首开股份潘刚升因退休辞任董事、总经理；新城悦服务截至12月28日合约面积约2亿方，在管面积约1亿方，其中第三方在管面积占比约40%；世联行拟5.3亿元向华燕智辉转让其持有的完成资产重组后世联集房100%的股权；中国恒大再增持恒大物业、恒大汽车，持股分别增至60.8%、75.0%。

一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨1.19%，沪深300指数上涨3.36%，相对收益为-2.17%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第17位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：哈高科、天保基建、世联行、嘉凯城、苏宁环球，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为中体产业、银亿股份、万方发展、*ST新梅、格力地产。

投资建议：我们持续看好房地产的发展潜力，房企融资新规料将影响供给结构，金融能力的约束和运营能力的倡导，料将推动行业门槛提升、并减少内耗，利于行业集中度提升、盈利能力改善，而由杠杆主导过渡至运营主导，也料将减少周期波动、助力行业健康持续发展。目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企价值重估空间巨大。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：A股：万科A、保利地产、金地集团、金科股份、阳光城、中南建设；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂；2）物业管理：碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务，建议关注：宝龙商业；3）商业地产：龙湖集团、新城控股、宝龙地产、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：ESR、南山控股。