投资要点

新一轮“抢人大战”开启，多地出台人才落户政策。12月以来，无锡、福州、青岛、广州、苏州等多个城市陆续出台相关政策，放宽人才落户条件，降低落户门槛，主要可以概括为三类：1）零门槛落户：取消参保、购房、经商、居住年限、学历等迁入城镇的条件限制，实行以群众申请为主、不附加其他条件、同户人员可以随迁的准入政策；2）租房落户：全面放开“合法固定住所”落户，取消租房落户限制，放松租房落户年限等；3）人才落户：降低落户的学历要求。除放松落户外，购房补贴、生活补贴也成为城市吸引人才的重要手段。

围绕中心城市的都市圈和城市群格局将逐步形成，带动房地产市场加速区域结构性调整，关注土储存量优质的头部房企。能级较高的城市由于产业的聚集，就业机会的增加以及便捷的信息传播，能够吸引人口的聚集，在一定区域内产生辐射作用。目前我国已初步形成京津冀、长三角、珠三角、长江中游和成渝五大大城市群，其中长三角城市群已成为世界六大城市群之一。50强房企2018年以来土地投资的城市集中度持续提升。克而瑞数据显示，2020年（截至11月）50强房企拿地TOP10城市的投资建面已经占当年总投资建面的25%，较2018年上升3pp，而TOP20、TOP30和TOP50城市建面占比更是分别上升6pp、8pp和10pp，随着行业融资的收紧，基于优质城市的区域深耕已成为头部房企的共识。从销售来看，人口流入可拉动当地的住房需求，形成对销售去化的有力支撑，在当前的行业周期下有利于缓解库存压力。在此背景下，应重点关注存量土储分布于核心都市圈及重点城市群的头部房企。

人民日报再提房地产税，房地产税有望于“十四五”期间落地。12月23日，财政部部长刘昆在《人民日报》上发布了《建立现代财税体制》一文，文章提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。我们认为房地产税有望于“十四五”期间加速落地。一方面，目前关系到房地产税的三大问题包括不动产统一登记、全国住房信息联网、70年产权续期问题都已解决；另一方面，随着一二线城市土地资源日益减少，地方政府有扩大财政来源的迫切需求。

投资策略与重点关注个股：板块估值近期处于低位，从资金安全性和收益率综合考虑，我们建议适当增配，我们认为当前板块应当关注四条投资主线：1）均衡型的优质房企：万科A、保利地产、旭辉控股、建发国际控股等；2）永续经营型的特色房企：龙湖集团、华润置地、宝龙地产、金地商置等；3）城市更新型的特色房企：龙光集团、佳兆业集团等；4）具有成长性的优质物管企业：永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、宝龙商业等。