行业：销售：受益于宽货币+全年宽松为主的“一城一策”的1.5大驱动因素，2020年商品房销售可能持续超预期。竞争格局：行业格局仍分散，2020年集中度加速提升；房价：预估全国全年房价增速约为0.4%。库存：低位加库存，全年预计库存同增5-10%。新开工：低库存下房企新开积极，全年预计增幅0-5%。竣工：交付大年到来，受疫情影响全年竣工预计5-10%。

投资：新开工竣工支撑下，房地产投资增速全年无忧。盈利：净利率周期性下行，当期净利率有望年内见底，报表2年后见底。资金：融资成本下降明显房企盈利有望改善。

政策：“房住不炒”基调不变，上半年一城一策宽松为主，销售韧性十足，不少城市房价上涨，使得6-7月热点城市纷纷收紧调控，但我们对板块估值修复保持乐观，因为未来的政策演化和板块估值修复路径有两种可能：1.以稳为目标，地方政府能够在库存累积加速时及时出台足够宽松的一城一策。由于板块对零散的一城一策反应钝化，而一城一策和宽货币却实在地改善了行业基本面，使得行业销售持续超预期，因而估值修复最终被房企销售数据驱动，参考2020年7月第一周的地产股表现；2.继续严格管控，关键政策一日游，随着去化率下降、房价横盘，销售韧性将褪去，直到很多城市出现库存重新累积、土地流拍的情况，限购限售才被允许有所放松。那时放松的一城一策将更密集、更有力，从而以“宽货币、宽政策”的两大驱动因子大幅催化板块估值修复。

总之，当前地产板块低估值隐含了极为悲观的线性外推的政策和销售预期。我们分析开发投资分项数据和土地市场的变化后判断，未来政策或销售二选一可能继续超预期，估值修复终将到来。我们坚定看好下半年地产板块超额收益。

投资建议：1.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A；2.弹性较大、经营持续提升的成长型房企，如中南建设、金科股份、阳光城；3.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润臵地、新城控股、龙湖集团、大悦城；4.兼具业绩改善和高分红特征的标的：华发股份、华夏幸福；5.推荐关注经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家、世联行。