核心观点:

6 月市场成交强势回暖，主要受三四线销售大幅上行推动，下半年基本面改善有望持续。从我们跟踪重点城市高频数据来看，37 城2020 年 6 月新房销量同比增速为 6.2%，较 5 月增速增加 4.5pct，6月销售强势回暖；1-6 月新房销量累计同比为-15.8%，降幅较上月收窄 5.6pct。分一二三线城市来看，6 月单月一、二、三线成交量同比分别为-4.3%/-2.1%/21.8%，较上月成交增速分别+1.5%、-1.0%、+14.0%。受房企推盘力度加大、前期抑制需求释放、流动性宽松等因素的推动，6 月房地产市场成交强势回暖，回暖态势持续扩大，分城市能力来看，三线城市成交大幅上行，一线成交增速降幅收窄，二线降幅小幅扩大。我们认为下半年随着市场供应量加大、流动性宽松叠加基数较低，基本面改善有望持续。

5 年期 LPR 未来有望继续下行，今年全国首套房贷利率连续 4 个月下降。6 月 22 日，全国银行间同业拆借中心公布，1 年期 LPR 为3.85%，5 年期以上 LPR 为 4.65%，均较上期不变。4 月政治局会议和 2020 年政府工作报告中均提出运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，我们认为未来 LPR 将继续下行。我国 2020年 1-5 月的首套房贷平均利率分别为 5.51%、5.5%、5.45%、5.42%、5.32%，已连续 5 个月下降。考虑到 3 月、4 月连续两月，5 年期 LPR均有下调，整体流动性偏松，预计后续房贷利率将小幅继续下行。

房地产板块估值目前处于历史底部区域，修复空间较大。截至 7 月6 日，房地产行业 TTM 市盈率（历史整体法）为 10.1X，高于 1 年移动均值 8.8X，低于 3 年移动均值 11.3X，近期地产板块估值持续修复，但处于历史底部区域，较 19 年 4 月仍有 15%的修复空间，未来修复空间可期。

投资建议：7 月以来受行业基本面强势回暖和市场风格向低估值转换的推动，地产板块涨势强劲。我们认为当前板块估值虽持续修复，但仍处于历史低位，未来修复空间仍较大。下半年随着市场供应量加大、流动性宽松叠加基数较低，基本面改善有望持续，将继续推动板块估值修复。我们重申行业“推荐”评级，建议把握四条主线精选公司：1）低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科 A、保利地产、金地集团、招商蛇口；2）销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设；3）存在区域催化因素或者国企改革潜在利好的小市值股：天健集团、南国置业、中交地产；4）物业管理行业标的：招商积余、新大正、南都物业。