投资要点

2020年5月15日，国家统计局公布2020年1-4月房地产市场运行情况：

商品房销售：楼市持续回暖

2020年1-4月，全国商品房销售面积33973万方，同比-19.3%，降幅比1—3月份收窄7.0pct；销售额31863亿，同比-18.6%，降幅比1—3月份收窄6.1pct。伴随经济活动步入正轨，一季度受疫情影响的购房需求开始释放，房地产4月销售继续回暖。当前货币环境宽松、楼市调控政策从紧有宽松空间，库存整体偏低，若房价处在稳定区间内小幅波动，未来销量或较为乐观。

房企到位资金：各融资渠道同比降幅进一步收窄

2020年1-4月，房地产开发企业到位资金47004亿，同比-10.4%，降幅比1—3月份收窄3.4pct。其中国内贷款8730亿，同比-2.5%；自筹资金14875亿，同比-5.2%；定金及预收款13990亿，同比-18.9%；个人按揭贷款7601亿，同比-5.4%，4月，融资端各渠道降幅均继续收窄。3月以来，海外债受国外疫情影响基本暂停，3、4月境内债发行量有所上升且成本走低；同时，国内开发贷及信托融资渠道同比增速较为稳定未见放松。因此，未来房企融资恢复的重点或依然在销售回款，国内贷款和自筹资金等外部渠道的恢复速度不及定金及预收款、个人按揭贷款等内部渠道。

土地市场：热度延续，土地成交价款累计同比转正

2020年1-4月，房地产开发企业土地购置面积3151万方，同比-12.0%，降幅比1—3月份收窄10.6pct；土地成交价款1699亿，同比6.9%，1—3月份为-18.1%。4月，土地市场继续呈现回暖态势。据WIND数据，4月100大中城市土地成交溢价率为15.46%，较2月提升0.21pct；其中一线、二线、三线城市溢价率分别为：4.96%、14.24%、27.55%，分别较2月上升0.21pct、下降3.66pct、上升12.88pct。4月土地市场继续升温，溢价率进一步走高，原因有几个方面：重点房企有补库存诉求且在手现金相对充足，地方出让土地积极、推出不少优质高价地块，部分地区销售快速回暖提振信心等。展望后市，土地市场的热度与行业销售及资金面情况紧密挂钩，维持高热度需要有销售及融资端的持续支撑。

房地产开发投资：各项指标继续修复

2020年1-4月，全国房地产开发投资33103亿，同比-3.3%，降幅比1—3月份收窄4.4pct；施工面积740568万方，同比+2.5%，增速比1—3月份回落0.1pct；房屋新开工面积35248万方，同比-18.7%，降幅收窄8.5pct；房屋竣工面积19286万方，同比-14.5%，降幅收窄1.3pct。4月复工率的进一步回升，及宽货币带来土地成交的高热度，让建安、新开工与土地成交等指标持续回暖有支撑，随着项目完全复工，叠加各地方陆续出台各项帮扶政策支持，我们判断房地产开发投资在二季度会维持修复趋势。

投资建议：4月复工率进一步提升，行业各项指标继续回暖。当前，房地产板块估值处历史底部，回溯历史，估值底部对应基本面与政策的底部，现阶段行业基本面正持续修复，政策与货币环境均稳中有松，估值下行空间已较为有限，上行修复概率更高，建议积极把握当前板块估值修复期的投资机会。建议关注行业龙头：万科A、保利地产、融创中国；优质一线：旭辉控股集团、华夏幸福、新城控股。