统计局数据确认前2月行业基本面大幅下行，高频数据显示销售复苏放缓。统计局数据显示，2020年前2月累计商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%；累计新开工面积1.0亿平方米，同比下降44.9%；累计房地产开发投资1.0万亿元，同比下降16.3%。对于销售，我们认为从短期看受疫情影响，供需两端均有所下滑导致成交下滑；从长期看，居民失业率提高、对未来薪酬上涨的预期降低、对房价上涨的预期降低等都会影响购房需求，后续销售进一步下滑的可能性在增大。另外，从30城高频数据来看，销售受疫情冲击后自然复苏的速度在放缓，过去一周（3月14日至3月20日）销售同比下滑41.6%，负增长收敛的速度在放缓。新开工反弹力度或视销售反弹力度而定。开发投资主要受两个主要的分项即建安投资和土地购置负增长而恶化。

房地产金融政策基调不变。3月16日MLF利率3.15%和上次操作持平。3月17日监管层强调信托额度不可超过2019年底水平。3月17日银保监会官员表示房贷政策基调未变。3月20日，1年期和5年期LPR报价4.05%和4.75%，与上次持平。同一天监管部门明确要求2020年全年专项债不得用于土地储备、棚改等与房地产相关领域。以上央行操作和监管层表态显示房地产金融政策仍然会维持现状而不是放松。但我们判断后续伴随国内外货币政策宽松周期的延续，房企融资或将继续边际改善。尤其是商业银行，在稳住息差的动力下，有望对长久期高收益率的开发贷加以支持。

中期或可以对政策更乐观一些。前期我们判断短期的疫情冲击不会成为判断需求端政策的证据，如果后续经济再进一步失速下行，且房地产开发投资增速成为经济增长的拖累项，则地产需求端政策出台的可能性会极大提高。我们仍然坚持这样的判断，且目前看宽松政策出台的可能性在提高。一方面新冠疫情和石油价格战导致各国出现经济危机的可能性迅速提高，并且通过产业链传导到国内，影响出口部门的收入和就业；另一方面国内经济在长期停滞后复苏的速度或低于预期。当前房地产占据了国内金融机构贷款的29%（2019年数据），居民部门资产的46%（最新截止到2016年数据），是我国金融稳定的核心。而目前防止房价和地价大幅下滑的必要性在提高。但政策出台并非一蹴而就，仍将会视宏观经济和行业数据相机抉择

投资建议：

房地产开发：短期看淡政策，中期或可以对政策更乐观一些。年报季中，房企业绩的确定性较强，且估值处于历史低位，看好长期基本面确定个股。中期看，货币宽松周期有望延续，房企加权融资成本有望降低；房地产销售和开发投资反弹或不及预期，地价和房价下滑的可能性在提高；中小房企或出于流动性危机的考虑而出售自身较优质资产，现金流充裕的房企有望把握这一机遇改善自身土储结构。长期看，房地产刚需和改善性需求仍较充足，龙头公司有望受益于市占率提升。推荐可售货值充足、融资优势明显的保利地产和金地集团；销售保持高增速、已售未结资源充足的金科股份；在投资、产品、土储等方面优势明显的融创中国。

物业服务：我们认为行业基本逻辑为“短期看在管面积外拓能力，长期看品牌服务能力”。短期内，行业仍然以跑马圈地为主，龙头企业可能伴随着关联开发企业扩张在管面积或凭借资本优势进行并购，快速的实现规模增长。长期来看，具有良好品牌价值和服务整合能力的企业有望保持较好市场化拓展能力和盈利能力。我们推荐三条主线：1）关联地产公司实力较强，管理面积规模及增速具有优势的公司，建议关注碧桂园服务；2）具有强大的央企、国企背景，在获取项目资源、布局多元化业态方面有优势的公司，建议关注保利物业和招商积余；3）具有优质品牌价值和较强的市场化拓展能力的企业，建议关注绿城服务。