2019年12月18日，一场西部房地产行业的年度盛会在山城重庆隆重上演，中指研究院、中国房地产指数系统在重庆联合主办了“2019西部房地产50强发布会暨2020市场趋势报告会”。

会议邀请了房地产行业专家、知名学者、企业领袖、金融机构代表等200多位人士，围绕当前房地产市场形势、西部城市群价值和企业借力资本市场等热点问题展开观点交锋和思维碰撞，为行业发展提供重要参考。

中指研究院副总裁兼西南总经理汪勇博士主持本次大会，并致欢迎词。

汪　勇

中指研究院副总裁兼西南总经理

汪勇博士表示，今天的大会主题是“崛起的西部”，当前，西部地区的市场价值不断凸显。国家在西部的城市群规划、西部陆海新通道规划等，都将进一步促进西部城市间协同发展，推动经济高质量增长。

目前西部已成为房企布局的重要区域，激烈的市场竞争，考验着房企的经营水平、资源整合能力。物业方面，西部优秀物业企业在提升服务品质、创新服务模式的同时，积极把握资本机遇，今年蓝光嘉宝服务、新大正物业已分别登陆港股和A股市场。

西部的崛起是大势所趋，西部企业的崛起同样是势如破竹，相信西部房地产行业将迎来更加广阔的发展空间！希望通过今天的研究报告发布和交流研讨，为西部房地产行业及企业探索更多创新发展思路。

特邀演讲环节，来自优秀企业、研究机构、高校、金融机构等的重量级嘉宾为大家奉献了一场精彩的思想盛宴！

1.大数据预判2020中国房地产市场趋势

黄　瑜

中指研究院常务副院长、中指控股CEO

2019年，我国房地产市场政策环境整体偏紧，中央聚焦房地产金融风险，行业资金定向监管全年保持从紧态势；地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定。市场方面，百城新建住宅价格涨幅进一步收窄，重点城市商品住宅成交规模小幅调整，市场去化压力加大；土地市场处低温状态，结构性拿地机会显现；房企资金面进一步承压，积极推盘强化回款。

展望2020年，全年经济增速将依旧呈现稳步放缓态势，房地产调控将继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，同时在“因城施策”基本原则指导下适度进行政策优化。在此背景下，预计2020年全国房地产市场将呈现“销售及新开工规模小幅调整，投资中低速增长”的特点。需求端，市场规模调整幅度或将加剧，但城镇化推进及改善型需求的持续释放将形成有力支撑，销售面积下行幅度有限，降幅预计在5.0%~6.5%之间；供应端，预计2020年新开工面积存调整压力，降幅在1.4%~2.9%之间，投资增速将回落至5.9%~7.4%左右水平。价格方面，预计在“稳房价”目标下，房价水平随房企让价跑量策略的延续将保持稳中震荡，但考虑到一二线城市销量占比提升带动的成交结构上移，全国销售均价或现小幅结构上涨。

企业方面，强者恒强格局进一步强化，2019年1-11月，销售额TOP100企业均值达1036.1亿元，同比增长率均值为21.8%，其中千亿房企达27家，头部优势继续保持，企业在项目合作及收并购方面力度继续加强。物业管理市场容量巨大，万亿级蓝海已成行业共识，上市热潮持续，截至12月19日，共有19家企业登陆香港主板，其中14家企业是由中指研究院做的上市认证服务。未来中指研究院将助力更多企业登陆港股，为资本市场扩容不断努力。

2.面向未来的房地产业转型发展

秦　虹

中国人民大学国发院城市更新研究中心主任、住建部政策研究中心原主任

房地产行业发展到“白银时代”，要不要转型，向哪里转型，如何转型？这是业内长期关注的重要话题。

从行业未来发展来看，房地产转型发展是必然趋势。过去二十年房地产业发展的旧模式，基本就是拿地、盖房子和卖房子，会有四个方面的约束，一是空间约束，虽然总量需求较大，城镇化进程还没结束，但总量的增长空间正在减少，当不再增长时，旧的模式就会面临困境；二是盈利约束，房地产开发的利润空间越来越小，未来房价一定会保持平稳，这是长期政策；三是资金约束，房地产的高杠杆和高负债是重点监管对象，房企融资紧缩，杠杆率将持续控制；四是政策约束，“房住不炒”是国家对行业全产业链的长期政策要求，旧模式在未来的空间会越来越小。

房地产业转型应注意三个方向，一是细分市场方向，探索新的产品和业务类型；二是补短板的方向，要充分把握城镇化加速、消费结构升级、产业结构升级等带来的更多的新需求；三是整合资源方向，伴随城镇化发展与城乡空间结构变化，拓展新的空间，比如城市更新，今年中央经济工作会提出“要加强城市更新和存量住房改造提升”，这应是开发企业必须关注的重点方向。

对于如何转型，开发企业应注意三个结合，一是与产业结合，横向多功能、纵向产业链，在新转型领域必须注重产业集聚；二是与特色结合，要迎合消费升级明确自身的定位，突出自身的特色，最大程度吸引消费者；三是与金融结合，在控制杠杆的政策下，企业必须与新金融结合，如投资基金化、建设信贷化等。对于开发企业来说，转型发展是一个非常大的挑战，但未来的市场空间会非常大。

3.城市群发展的基本逻辑及对房地产业的意义

刘贵文

重庆大学管理科学与房地产学院院长

全世界来看，城镇化率达到70%以后，通常进入平稳增长阶段。事实上，许多国家城镇化率已超过了80%，还在持续增长。2018年我国城市化率约为60％，以1％的速度增加，达到80％大约需要10年以上。城镇化不断带来住房需求量，按每年城镇化率以1个点的速度增加，加上改善需求，每年还有7个亿的刚需。存量时代确实已经到来，现阶段房地产企业面临转型升级的抉择，但这并不意味着增量没有市场了；现阶段是增存并举，增量市场结构性存在。

从城镇化到大都市化，是下一个趋势性机会。2013年是中国从城镇化走向都市化的重要转折，2013年以后，服务业主导城市的GDP和人口流入速度反超工业主导城市。过去依赖资源、依赖工业化的粗放型发展走到了尽头，未来高度依赖人才的服务业走向主导是必然，将转变为创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念。

大都市带来人口的高度聚集，人口的聚集又助推城市的发展。十九大报告指出，以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。城镇化决定了房地产过去的需求，都市化会带动房地产未来的增长。

4.崛起的西部——2019中国西部房地产行业发展报告

苏　宇

中指研究院西南分院研究总监

随着城市群战略的持续深化，西部城市的战略地位不断提升，城市群建设进度明显提速，人口加速聚集，产业蓬勃发展，交通持续改善，城市发展潜力巨大，吸引全国性头部企业争相进驻，本土龙头企业迅速成长，推动西部房地产市场发展水平快速提升。同时依托于蓬勃发展的房地产开发业务，西部区域的物业服务市场迎来绝佳的发展契机，并且由于区域行业集中度尚存巨大提升空间，市场一片蓝海。

2019年，西部房地产50强企业精准进行战略布局，把握市场主流需求，不断升级和创新产品，多元化协同品牌增值，同时积极投身精准扶贫，多方位践行企业社会责任。西部物业服务50强企业多举措加快拓展管理面积、充实项目储备，围绕业主的美好生活需求，借助技术创新、聚焦社区增值服务，以专业、专注、高效的服务，赢得业主的高满意度。

长期来看，中国房地产行业仍然面临机遇与挑战。中国城市化进程尚未结束，特别是西部区域城镇化率仍有较大提升空间，国家大力培育和发展城市群，结构性机会仍存，西部区域房地产行业发展前景广阔。同时在物业服务行业高速发展的新阶段，物业企业始终坚守追求高质量服务和为业主带来更好服务体验的初心，专注于做好服务，持续提升业主幸福指数，伴随着行业的资本觉醒，行业价值将进一步重塑。

5.物业企业进入资本市场的机遇与挑战

赖　焉

华泰金控投资银行部董事

物业服务行业正处于快速增长期，发展空间巨大。物业服务行业作为轻资产行业，拥有良好现金流，在房地产开发进入存量时代背景下，资本市场更愿意给具有比较好现金流的企业高估值溢价。头部企业逐步与资本市场对接，雅生活服务、中海物业、绿城服务等已经在整合热潮中占据了资本优势和品牌优势，上市后企业的在管面积、营收和利润都实现了快速的增长。

如何挖掘优势，获得高估值？以蓝光嘉宝服务为例，第一，母公司对业务的支持很重要，蓝光发展不断增长的销售规模为嘉宝服务的接管面积提供了保障；第二，蓝光嘉宝服务具备先进信息技术的标准化运营，以实现成本效益、扩展及盈利；第三，多元化增值业务的协同效应。对于物业企业来说，需要密切关注与增值业务相关的线上业务、互联网高科技业务等，从而形成自身业务亮点。

现阶段港股对物业服务企业非常包容和友好，估值高，确定性强。香港上市常用的架构分为H股和红筹架构，两种架构其实各有利弊，红筹更复杂一点，需要进行海外重组，还需要商务部审批。H股要受到中国证监会监管，监管相对严，但H股全球通改革是一大利好，允许大股东的股票在市场流通，现了H股企业真正的IPO。使用哪种架构根据每家公司自己的情况和诉求来进行选择。

6.与重庆，共美好

周　达

金科集团重庆区域公司总经理

经济、人口、城市化三大红利仍能支撑房地产发展，金科长期看好中国经济发展。在市场规模既定的背景下，金科以客户为本体的“四位一体”战略应运而生，民生地产开发方面，基于生命建筑内核，构建了博翠系、琼华系、集美系三大产品线品牌，实现了在全国200多个项目落地，截止11月，已实现销售额1550亿元、销售面积1595万方；生活服务集团，截止2019年6月已进驻了170个城市，接管了近700个项目，在管面积2.8亿平方米，围绕服务加科技、金融、生态，为150万户家庭提供金科式美好生活；科技产业运营目前已布局重庆、长沙、济南等8省14城，开发和运营园区面积超过1200万方，进入中国产业园区运营20强；文化旅游康养，作为金科“四位一体”最年轻的一个版块，今年1月才成立，但立足点高，战略携手澳洲威秀、美国华纳，打造金科国际旅游度假区，目前已完成选址。

金科在重庆诞生、生长并走向全国，对重庆有着深厚的感情。重庆作为西部大开发的重要战略支点、“一带一路”和长江经济带的联结点，城市发展潜力巨大。多年来，金科重庆与城市共美好，助推城市发展。2013-2018年，重庆金科持续占据大重庆销售金额、销售面积、销售套数第一名，2011年金科大重庆1030战略，已在2019年提早两年完成，目前，金科在重庆30区县布局了120余个项目，1-11月实现流量销售金额470多亿元。多年来，金科坚持履行社会责任，已累计捐赠及公益投入16亿元，向国家级贫困县投资300多亿。

7.资本科技赋能，助推产业发展

刘　侠

蓝光嘉宝服务总裁

今年10月18日，蓝光嘉宝服务登陆港股，算是资本市场上的新兵。回顾公司成立的19年，蓝光嘉宝服务应时而动，顺势而为，积极拥抱资本、科技、新形势。上市当天，蓝光嘉宝服务股价收涨15%，每股上涨5.55港元，是2014年至今上涨最高的物业股。

这一切的基石就是“做实”，除了香港资本市场看好物业行业以及专业中介机构助力外，还得益于以下七点：

1、以客户为原点，坚持数字化升级，构建“生活家服务体系”新商业模式；

2、稳定与高速增长的经营业绩，近3年营业收入、净利润的复合增长率分别为49.2%、71.1%，2018年净利润率达到20%；

3、来自母公司、第三方开发商、市场化招投标、股权合作等多元管理规模扩张机制；

4、以住宅+商业为核心的全业态服务能力，社区增值服务收入占比位居上市公司第一；

5、聚焦客户高价值体验感服务，升级生活家服务平台；

6、数字科技化转型升级蓝光嘉宝经营服务管理体系，打造了智慧服务、智慧经营、智慧管理平台，积极推动智慧社区服务；

7、与京东等BAT战略伙伴形成战略联盟、与物业公司强强联手形成企业联盟、与品牌优质商家鼎力合作形成商家联盟。

会议还隆重发布了《2019中国西部房地产行业发展报告》，报告全面阐述了西部地区市场价值和发展机遇，深度总结了西部房地产行业领先企业发展特点和成功经验，是西部地区房地产行业发展的重要研究成果。

会议尾声，中指研究院常务副院长、中指控股CEO黄瑜女士为2019中国西部房地产50强企业、物业服务50强企业以及重点省市领先企业颁发了研究成果证书。随后大会圆满闭幕，本次会议为西部房地产行业及企业的创新发展探索了新思路，我们相信，中国西部房地产行业在需求升级与技术革新将迎来新的竞争格局，其商业模式、业务重心、金融工具及产品理念将发生重大变化，推动行业走向新时代。

会议现场拾絮