2019年1-7月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长6.6%和8.5%,销售面积和金额同比分别下降1.3%和上升6.2%,投资连续三月下滑、销售小幅反弹超市场预期。7月单月投资、新开工面积及施工面积增速分别为8.5%、6.6%及15.7%,分别较上月下降1.6、2.3及上升6.2个百分点。1-7月土地购置面积同比下降29.4%,较上月扩大2.1个百分点,溢价率11.4%逐渐回落。伴随前端融资收紧,我们预计房企拿地回归谨慎,成交额缓步下行。7月单月销售面积增速1.2%,较上月上升3.4个百分点,成交高基数下仍小幅回升,超市场预期。我们认为19年地产政策以“房住不炒”、“因城施策”的深化与落地为主线,伴随融资收紧及土地投资下降,投资增速预计持续平缓下行;销售集中度持续提升,业绩持续向好的龙头及二线高成长性房企中报普遍业绩稳健,估值仍有提升空间。同时我们建议持续关注粤港澳、长三角一体化等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级,推荐组合:1)龙头房企:万科A、保利地产;2)区域房企:招商蛇口、荣盛发展;建议关注高成长性房企:阳光城、中南建设、大悦城;地产交易服务商:我爱我家等。

支撑评级的要点

1-7月,全国房地产开发投资额同比增长10.6%,较1-6月回落0.4个百分点;商品房新开工面积同比上升9.5%,较1-6月回落0.6个百分点;施工面积同比上升9%,增速较1-6月扩大0.2个百分点;土地购置面积同比下降29.4%。7月单月投资、新开工面积及施工面积增速分别为8.5%、6.6%及15.7%,分别较上月下降1.6、2.3及上升6.2个百分点,投资累计增速连续三个月下滑,预计伴随土地投资走弱,下行趋势持续;7月竣工面积同比下降0.6%,降幅较上月收窄13.4个百分点,随着16-17年开工项目竣工结算,竣工逐步回暖。1-7月土地购置面积同比下降29.4%,较上月扩大2.1个百分点,溢价率11.4%逐渐回落。伴随前端融资收紧,我们预计房企拿地回归谨慎,成交额缓步下行。

1-7月的商品房销售面积为88,783万平方米,同比下降1.3%;销售额为83,162亿元,同比上升6.2%;较上月扩大0.6个百分点;销售均价为9,367元/平米,同比上升7.7%,较上月扩大0.2个百分点。7月单月销售面积增速1.2%,较上月上升3.4个百分点,成交高基数下仍小幅回升,超市场预期。

1-7月,房地产开发企业合计资金来源为99,800亿元,同比上升7%,较1-6月回落0.2个百分点。从各资金来源同比来看,1-7月累计数据中,国内贷款同比上升9.5%,较1-6月扩大1个百分点;利用外资同比上升84.8%,较1-6月扩大31.3个百分点;自筹资金同比上升2.8%,较1-6月回落1.9个百分点;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升8.7%,较1-6月扩大0.4个百分点,其中,1-7月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升9.6%和上升11.3%。