上周（19/05/18-19/05/24）主流45城一手房周成交612万平米，环比-16%；其中，一二线环比-18%、三四线环比-11%；5月月成交同比+6%，较4月下降27pct，高基数效应来临，其中一二线同比+18%、三四线同比-17%，分别较4月-34pct和-13pct，其中一二线成交仍好于三四线。上周14个重点城市二手房合计周成交178万平米，环比-3%；5月截至上周累计成交544万平米，同比-3%，较4月下降27pct，高基数效应来临。库存方面，上周15城推盘环比+18%，成交环比-32%，周成交/推盘比0.77倍，低于上周的1.32倍，低于4月的1.02倍；15城可售面积7,729.6万平米，环比+0.7%；3个月移动平均去化月数为8.8个月，环比下降0.03个月，行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。政策新闻方面，人民日报海外版强调“因城施策”绝不是“因城放松”；南京首套房贷利率从之前最低5%升至基准上浮12-15%，近期个别城市按揭略有收紧；湖南省公积金中心放宽二手房公积金贷款、商业银行按揭贷款转公积金贷款的房龄要求及最高可贷款年限，显示出一城一策下对刚需的支持态度不变。我们认为，在房地产结构性回暖和贸易战等综合背景下，政府将倾向于“一城一策+高频微调+有松有紧”的政策组合，2019H1类似于2012年的Beta逻辑，2019H2或更类似于2017年的Alpha逻辑，目前主流房企19PE估值仅4-9倍，NAV折价20-60%，维持房地产开发板块推荐评级，维持推荐：1）一二线龙头（受益一二线改善）：保利地产、万科、融创中国、金地集团、招商蛇口、绿地控股；2）二线蓝筹（受益资金面改善）：新城控股、中南建设、阳光城、旭辉控股、荣盛发展、华夏幸福、金科股份、蓝光发展；3）国企改革概念：首开股份等。此外，我们维持物业管理板块推荐评级，建议关注：新城悦、碧桂园服务、永生生活服务、中航善达等。

支撑评级要点

房地产行业数据：上周45个重点城市新房合计成交611.8万平米，环比下降16%；5月一手房合计成交2,104.4万平米，较4月同期环比下降2.2%，较去年5月同期同比上升6.0%；其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：-18.7%、-17.2%、+0.2%、-37.4%，当月月成交同比分别为：+19.2%、+17.2%、-6.0%、-35.4%。15城可售面积为7,729.6万平米，环比上升0.7%；3个月移动平均去化月数为8.8个月，环比下降0.03个月。

主要政策新闻：人民日报海外版强调“因城施策”绝不是“因城放松”，中国不会靠炒房拉动经济；南京首套房贷利率从之前最低5%升至基准上浮12-15%；北京查处17家房地产经纪机构，下架其发布的全部房源信息，严厉打击炒作不限购及学区房；中共中央、国务院发布关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见，未来将强化国土空间规划对各专项规划的指导及约束；湖南省公积金中心放宽二手房公积金贷款、商业银行按揭贷款转公积金贷款的房龄要求及最高可贷款年限。

公司动态跟踪：华夏幸福非公开发行80亿公司债获上交所无异议函；阳光城代建三木集团福建8个项目，总货值约40.3亿，将收取含税销售收入总额的1%委托管理费用；广宇发展控股股东鲁能集团拟挂牌转让苏州鲁能置业100%股权及相关债权；宋都股份2.65亿竞得宁波一宗商住地，溢价率112.5%；南国置业拟发行20亿资产支持票据，并申请10亿债权融资；光明地产35亿超短期融资券获准注册，2年内有效；世茂股份19年公司债券第三期发行完成，规模5亿元，利率4.15%；蓝光发展19年1-4月新增57亿借款。

一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌1.76%，沪深300指数下跌1.5%，相对收益为-0.25%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第13位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为实达集团、天津松江、匹凸匹、中体产业、海德股份。