事件： 克尔瑞发布 2019 年 4 月百强房企销售额数据， 4 月当月 TOP100、 TOP50、TOP10 房企销售额分别为 9060 亿、 7486 亿、 3681 亿元， 同比增速分别为 29%、 25%、19%； 1-4 月累计销售额分别为 30056 亿、 25169 亿、 12736 亿元，同比增速分别为13%、 12%、 6%。

4 月百强房企销售增速亮眼， 但销售额绝对值略有下降

2019 年 4 月当月 TOP100、 TOP50、 TOP10 房企销售额（流量金额）同比增速分别为 29%、 25%、 19%，较 3 月当月分别上升了 41、 3、 -4 个百分点。受 2018 年 4 月低基数影响， 4 月同比增速数据较 3 月高位有所上升，但单月销售额绝对值有所减少，环比分别减少 5.0%、 3.4%、 2.3%。 2019 年 1-4 月 TOP100、 TOP50、 TOP10 房企销售额（流量金额）同比增速分别为 13%、 12%、 6%，较 1-3 月分别上升 5、 6、 5 个百分点。 我们预计受去年低基数影响， 5 月销售额增速有望保持高位。

累计碧桂园、万科、恒大稳居前三，一二线优势明显，三四线降幅收窄

1-4 月累计销售额碧桂园、万科、恒大以累计销售额 2370 亿、 2090 亿、 1776 亿元稳居前三名，累计同比增速分别为-8%、 5%、 -17%。在我们重点关注的前 10 家房企中， 一二线布局为主的房企销售增速普遍在 30%以上，部分以三四线为主布局的企业销售增速受低能级市场影响走弱。此外 1-4 月累计销售增长前三：美的置业、华发股份、华润置地，累计实现销售额分别为 282 亿元、 264 亿元、 691 亿元，同比增速分别为 52%、 51%、 50%。 分组来看， 重点布局三四线城市的百强房企累计销售增速-7%，增速环比增加 6 个 PCT，降幅收窄；龙头房企累计同比增速 15%，增速环比增加 5 个 PCT， 全部重点房企的累计增速 6%，环比增加 7 个 PCT。

单月碧桂园、 万科、恒大稳居前三， 龙头、重点房企发力

从单月销售额看， 碧桂园、万科、恒大单月销售额分别为 666、 597、 582 亿元，环比增速分别为 2%、 5%、 5%，同比增速分别为-4%、 28%、 14%，较 3 月相比分别提升1、 10、 3 个百分点。可以看到碧桂园、万科、恒大 4 月销售绝对数值均比 3 月有所提升，但单月同比增速的变化碧桂园恒大相对稳定，万科增长明显。总体来看 4 月份以一二线为主的万科、融创、新城、阳光城等同比增速分别为 28%、 11%、 79%、70%，而碧桂园、恒大、华夏幸福同比增速分别为相对较弱。 分组来看，重点布局三四线的房企增速单月同比增加 12%，较 3 月份提升 12 个百分点； 而我们关注的重点房企单月同比增速 22%，单月增速提升 13 个百分点， 布局全国的龙头房企万保招金增速则同比增长 30%，较 3 月份提高 24 个百分点。

投资建议： 4 月房企销售均有所改善，一二线优势明显，三四线降幅收窄。受去年同期低基数效应影响， 1-4 月百强房企销售额同比增速 29%，较前三月明显改善，银四效应犹在，但分组来看，我们重点关注的 16 家房企与龙头企业累计销售额增速相对较好，而主要布局三四线城市的房企销售额累计同比仍为负增长，但边际改善。在低基数效应下，我们预计 5 月份房企销售有望继续保持高增长。 我们认为， 5 月份公布的整体经济数据或有所放缓，其中出口数据已经放缓，同时贸易谈判不确定性增加，在外部经济环境恶化与国内经济回暖放缓的背景下， 预计 5 月地产政策收紧的态势或放缓，地产政策宽松预期或将强化，叠加销售数据有所回暖，尤其以一二线布局为主的房企销售数据亮眼，另外建议关注长三角一体化主题机会， 建议关注： 1）优先推荐龙头： 万科、 金地、融创、招蛇、保利； 2）优质成长股： 新城控股、阳光城、 中南建设、荣盛发展、华夏幸福； 3）房产中介： 国创高新、 我爱我家；4） REITs 及利率下行：光大嘉宝； 5）自贸区及长三角一体化： 城投控股、 上实发展、光明地产、上海临港