平安观点:

单月增速略有回升，一二线好于三四线。受2018年春节较晚导致的低基数影响，2月单月销售增速略有回升，单月实现销售额5745亿元，同比升3.4%；实现销售面积4465万平，同比升2.8%。从前2月合计来看，百强房企累计实现销售金额1.3万亿，同比增长1.3%；销售面积9433万平，同比下降1.6%。销售金额增速高于销售面积增速，意味着高均价的核心城市成交占比提升。展望全年，一二线经历两年调整，叠加政策微调及货币宽松，进一步下行有限，预计整体低位企稳；而供应增加、需求透支的三四线调整压力不减。短期来看，3月一二线城市将步入推盘高峰期，叠加低基数，预计成交量有望缓慢回升。

规模竞争加剧，集中度持续提升。从各房企来看，2月碧桂园实现销售额590亿，同比升7.9%，前2月累计销售额1050亿，领跑房企。31家房企累计销售额突破百亿，较上年同期略有增长。招保万金2月单月同比增速分别为14.6%、6%、21.6%、46.4%；阳光城、金科、新城控股等房企表现相对靓丽，单月增速分别达81.5%、49.7%、36.5%。规模竞争背景下，前2月TOP30及TOP50入榜门槛分别增长19%和9%至117亿和71亿，相比之下百强入榜门槛下降7%，市场份额进一步向优势房企集中。随着楼市步入调整通道，将更加考验房企的运营、融资、操盘等能力，预计未来房企集中度提升趋势仍将延续。

投资建议：短期受市场风险偏好提升影响，缺乏弹性和题材的地产股表现相对中庸。展望后市，我们认为若市场情绪持续攀升，低估值滞涨的地产股亦存在补涨的机会；若后续楼市基本面下行，市场风险偏好回落，板块亦存在政策博弈的反弹机会。个股短期仍建议以资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率标的为主，如万科、保利、金地、招商等；同时市场整体风险偏好提升背景下，可关注高弹性品种如新城、中南、阳光城、荣盛等。