继8月杭州鼎家“爆雷”后，近期又有两家长租公 寓资金链被爆断裂，包括曾被雷军看好的上海寓见及长沙的“咖啡猫”。与此同时，北京、上海、浙江等多省市已开展租金贷业务的监管，不少银行也叫停了“租金贷”业务。租金贷叫停会对长租公 寓造成什么影响?长租公 寓如何在资金安全与规模扩张中寻求平衡?

叫停“租金贷”考验生存能力

“突然叫停租金贷，没有多少现金储备情况下，寓见倒下也属正常。”据接近寓见公 寓的行业人士透露，寓见由于经营管理水平较差、出租率低，经营层面难以实现利润，产生较大的亏损缺口，也很难吸引新的股权投资。在此背景下，最近两月相关部门加强监管，一些金融机构先后撤离，叫停“租金贷”，导致寓见资金量出现断裂。

“最近两个月，市场上不少租金分期产品暂停了。对金融产品较依赖的一些公 寓企业而言，面临较大的现金流挑战。”上述业内人士表示。

这一说法在不少业内人士处得到证实。记者了解到，一些银行已对涉及房租贷款业务按下了“暂停键”。“如果项目是自有产权，还能操作租金贷，如果不是，一些金融机构租金贷已叫停。”熊猫公 寓CEO王玺龙告诉记者。

另据《投资者报》援引银行相关人士的说法，“目前业务部门反馈的结果是我们现在的确是暂停了，现在监管未有明晰的要求，没有必要在风口浪尖上继续开展这类业务。”不过，目前并未接到监管层的明确指令性文件，要求暂停涉及租房的贷款业务。“爆雷的公 寓企业才刚开始。”优客逸家创始人刘翔告诉记者，今年4季度至明年1季度，是长租公 寓的“至暗时刻”，在宏观经济去杠杆背景下，没有新的金融产品，一旦叫停租金分期，对公 寓企业起到“抽贷”效果，将考验长租公 寓的抗波动能力、融资能力以及生存能力。“讲故事，高度依赖金融产品的，会先倒下。回归商业本质，注重经营，财务模型相对健康，成本控制得力的企业才能生存下来。”刘翔说。

“金融是实现企业发展壮大的工具，而不是目的，那些利用金融手段圈钱为目的，而忽视产品、服务、精细化运营等本末倒置的运营商，出事肯定是无法避免的问题。”当代置业(中国)有限公司执行董事兼总裁张鹏表示，将没有好的商业模式、较强运营能力的运营商淘汰出局，这也是行业走向规范的过程。

多地监管出手整治“租金贷”

实际上，针对“租金贷”业务，目前虽未接到监管层的明确指令性文件，但今年以来，相关城市已经进行了风险提示和监管规范。

早在8月17日，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公 寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业“三不得”和“三严查”，其中就包括不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源，另外，将严查不按约定用途使用融资资金的行为。8月23日，北京市住建委重申，针对住房租赁企业违规使用“租房贷”，正联合市银监局、市金融局、市税务局等部门调查取证，一旦查实，将从重处罚，联合惩戒。此外，深圳、上海也出台相关文件，加强对“租金贷”的监管力度。

10月19日，浙江省出台了文件，要求从事住房房源委托出租业务的长租公 寓企业不得自行开办“租金贷”等金融业务，不得与无放贷资质的机构合作开展“租金贷”等业务，不得诱导承租人签订“租金贷”协议，不得为承租人提供担保等增信措施。此外，上海、深圳也出台相关文件，加强对“租金贷”的监管力度。

不过，这些指导意见还缺乏具体的落地方案。诸葛找房副总裁苑承建认为，政府主管部门应尽快建立租赁信息登记，强化长租公 寓公司的监管，若有可能，可建立租金准备金制度，预防长租公 寓公司出现运营问题后，与其签订租赁合同的租户和房主的利益可以得到一定程度的保障，也可争取过渡时间解决问题。此外，金融监管机构对于租赁行业的金融产品融资主体、信用主体、期限、抵押品等进行明确，避免过度金融化现象的产生。

刘翔建议，一旦出现长租公 寓爆雷，政府部门出来协调，将债务人的主体由租客变更为运营商或企业，变成企业债务。“公 寓运营商与金融机构签订的合同内，本身就签订了连带清偿担保责任，这意味着，租客与公 寓运营商之间，只要结束租赁关系，就不需要再承担继续还款的责任义务，由公 寓运营商来付款即可。这就可减少因长租公 寓爆仓，引发的民生问题。”