9月销面同比由正转负,各区域销售全面转冷:前9月商品房销面及销额同比升2.9%/13.3%,相比前8月分别收窄1.1/1.2pct,销面及销额增速如期回落。单月来看,销面同比下降3.6%,5月以来同比首次转负,与历史同期相比低于2016与2017年同期水平。分区域看,重点城市较多的东部销面及销额累计同比-4.3%/6.0%,5月以来首次转冷;中部销面及销额累计升10.2%及22.7%,西部累计升8.9%/26.6%,中西部区域近几月升幅持续收窄;东北部-3.5%/9.7%,销面降幅继续扩大。在政策偏紧的基调下,预计未来销售仍有回落压力,但总体将维持平稳。

土地市场趋稳,地产投资增速连续收窄2个月:前9月土地购置面积及成交价款同比分别升15.7%/22.7%,升幅较前8月+0.1/-1.0pct,土地市场趋稳。单月土地购置面积同比升幅由上月的44.7%降至16.4%,我们认为,土地市场升幅明显收窄有去年同期基数较高的缘故,也有销售回落传导下土地市场转冷的原因。考虑到去年四季度的高基数以及政策面维持偏紧的基调,预计土地市场增速有进一步回落的压力。新开工及竣工方面,前9月累计同比分别为16.4%/-11.4%,新开工升幅继续扩大,而竣工降幅收窄0.2pct,近几月基本维持平稳,在新开工拉动下,施工面积升幅继续扩大0.3pct 至3.9%。而从单月表现来看,新开工同比增速大幅回落,竣工同比降幅收窄。预计随着销售与土地市场趋冷以及去年四季度较高的基数,新开工未来将有下行压力,但在开发商年末补库存冲业绩的动力下,表现不会太差。前9月地产投资增速9.9%,升幅收窄0.2pct,连续收窄2个月,投资增速的收窄可能主要受土地市场回落及投资单价下行的影响,预计未来将延续逐步放缓的趋势。

资金面持续改善,国内贷款好转:前9月房企到位开发资金累计升7.8%,相比前8月扩大0.9pct,连续扩大3个月。其中国内贷款降幅收窄1.5pct至5.1%,持续收窄3个月,自筹资金与预收款升幅分别扩大0.2/1.2pct 至11.4%/16.3%,而个人按揭贷款降幅扩大0.2pct 至1.2%。单月来看,个人按揭同比再度转负,国内贷款同比持续改善,而自筹资金同比稍有回落。

资金政策上积极因素不断累积,资金面持续改善。

建议积极关注高股息、低估值龙头万科、保利及新城:随着股价调整及业绩公布,近几月地产板块估值水平连创新低,相对A 股折价幅度同样创下新高。我们认为板块表现萎靡主要受地产政策及资金面偏紧、行业下行压力较大的影响,但考虑到1)板块估值水平历史低位,重点公司股息率超4%,2)前9月龙头销售维持高增速,3)资金面积极因素持续累积,而近期行业数据缓慢下行减轻了政策进一步收紧的压力,我们维持推荐杠杆率较低的低估值龙头个股,包括万科、保利及新城。