房地产:成交环比下行 房企中报靓丽

本周观点:本周多家主流房企公布2018年半年报,大多呈现业绩高增、毛利率延续回升,随着2016年来房价上涨时期项目步入结算周期,预计短期房企业绩仍将维持靓丽表现。板块投资方面,受大环境波动及政策预期影响,短期板块估值持续受到压制;中长期来看,主流房企绝对估值及相对估值均处于历史低位,悲观预期已提前反应。考虑主流房企业绩增长确定、较高股息率,中长期配置价值已经显现。建议关注:1)低估值具有融资优势的龙头保利、万科、招商、金地等;2)布局核心城市的高成长新城、荣盛、阳光城等。

本周成交:成交环比下降,同比上升。本周重点城市成交43452套,环比降2%,同比升11%,低于2017年周均6.7个百分点,2018年日均成交环比降7.8%;其中一线城市环比升1%,二线城市环比升5%,三线城市环比降8%。推盘量环比下降,去化率环比下降。上周重点城市新开盘39个项目,推出房源11500套环比降6.0%,高出2017年周均值33.6个百分点。平均去化率77%,环比降12个百分点。一手商品房8月日均成交:环比下降,同比上升。截止8月25日,重点城市日均成交套数环比降5%,同比升5%。其中一线城市环比降6%(同比升14%),二线城市环比升7%(同比升5%),三线城市环比降13%(同比升2%)。二手房成交环比持平,同比上升。本周二手房整体成交套数环比持平,同比升15%。19城二手房挂牌套数周环比升2.9%。8月25日19城二手房挂牌48.3万套,环比升2.9%。深圳升2.4%,北京升1.6%,上海升0.8%,广州升1.9%,成都升2.8%,重庆升7.7%。

本周动态:万科公布2018年半年报。平安观点:业绩稳健增长:期内公司实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%,归母净利润91.2亿元,同比增长24.9%。净利润增速低于营收增速主要因:1)非并表项目收益下降,带动投资收益同比减少7.4亿;2)少数股东损益占比提升5.2个百分点至32.5%;3)人民币贬值产生汇兑亏损8.8亿。未结资源丰富,业绩高增可期:期内公司实现结算面积704.1万平米,结算收入1006.4亿元,同比分别增长20.2%和53.6%;结算均价14349元/平米,较2017年全年上涨22%。由于销售金额远大于结算金额,期末已售未结资源3693.0万平,按合同金额合计约5200.5亿元,较2017年末分别增24.7%和25.5%;未结资源均价较上半年增长0.7%至14082元/平米,充足未结资源为未来业绩持续增长奠定基础。

风险提示:1)目前按揭利率连续19个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现;2)2018年将迎来房企偿债小高峰,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险;3)考虑多地实现限价政策,若限价无法突破,由于地价成本抬升,将导致板块未来利润率下滑风险。