特色的土地管制，把家乐福沃尔玛等实体零售巨头逼成了搬砖工，电商则捡到了额外的机会和收益。餐饮、健身、教育、医疗等线下交房租和线上买流量两可的行业，也可参考。

09年底时我在某个PE机构当临时工，有次隔壁的同事们讨论一个连锁零售的项目，我插了段话，大概意思是：

产业兴衰是一波一波的。80年代什么都缺，那先砸产能的厂家胜出；90年代生产线多了，那先砸品牌的胜出；品牌太多时，渠道就开始割肉了。传播渠道比如央视广告部就大发其财，销售渠道比如苏宁国美，高速增长期正好也是很多地方国有家电企业们正在比拼贷款、GDP和增值税的时候，属于送上门来收割；但到了每个品类只剩三四个玩家时，渠道就没这么多油水了。

当时没有接着往下推理：渠道多了怎么办，是被地主收割吗？好像美欧并没有。然而几年后的走势显然与海外经验和模型完全不同。值此用地指标跨省流转松动、土地管理法和房产税即将修订之际，梳理一下这个话题吧。

1）中国的实体零售业确实是被地主收割了。

根源在于中国特色的农地保护和开发管制，尤其是2006年“耕地红线”提出以后。不过要搞懂“特色”，首先要大概知道什么是“正常”，否则可以视为对“中国特色”一无所知。

很多人听说过那个段子，麦当劳公司是全球最大的地产上市公司，知识储备更多的话，还能讲出那位天才的财务搭档，怎样发明了“用加盟费买下地皮后建店，再租给加盟者经营”的财技创新。确实，连锁快餐，或者连锁商超，毛利率都很薄，所以租金归股东还是归地主，对企业价值和发展潜力，影响巨大。至于资金压力，倒是有加盟费或者供应商账期能帮助缓解。

如果在一个国家买地建店非常容易，你不卖有人卖，这个镇子没人卖就换下一个，那选址、谈判、买地、建店就很便宜。开店后就变成局部的流量中心，流量价值自己全得，无需盘剥消费者或者克扣股东分红来支付地租。这种根据地通常也不会有竞争对手来搞两败俱伤式的焦土抗战，因为太损毁资本价值了。

但是，如果选址买地太难太贵，只能租，那零售商可就太累了。因为实体零售行业整体而言可以看作是业主的打工仔，谁交租或者引流相对少，谁就早晚会被开除。

搜了一下营收500亿美元以上的世界零售巨头们，扣除电商和药店，其中美国7家（沃尔玛接近5000亿美元、COSTCO、 Kroger、 家得宝、Target、Lowes、 Albertsons ），德国5家（Schwarz、 Aldi、麦德龙、Edeka、Rewe ），法国家乐福和欧尚，英国Tesco，荷兰和澳大利亚各1家，日本两家，分别是佳世客和711的母公司，零售额刚刚过500亿美元。再往下是韩国乐天、苏宁电器和香港屈臣氏，200亿美元左右的营收，只能排到全球四五十位。

这就有趣了。论GDP的话，仅日本就接近法国英国之和，比德国高出3成来，但整个东亚在零售连锁前50强里只有5家，而且5家销售额之和还不如沃尔玛一半。这可不是沃尔玛掌握核心科技，其他人太难模仿。

而恰好，东亚也是农地保护最严苛、开发限制最繁复、社区规划自主权最小的地区，像麦当劳、沃尔玛那样拿到很多便宜的生地，再做成自有的流量中心，这种成功模式在日本、中国、韩国、台湾都很难复制。

换句话说，做零售连锁生意的话，投胎在美欧是地主的命，投胎在东亚就是搬砖的命了。

2）东亚的农地保护迫使所有人更多的给地主搬砖。

零星说过多年了，这里汇集重复一下。首先是公司和就业人口过度的向中心城区集中。东京汉城香港台北的集聚程度，远超过纽约巴黎和柏林。在农地保护没那么严重的地区，公司规模大到几千人了，一盘算写字楼租金太贵，很容易就挑选一块便宜的空地，买下另建总部，比如苹果、亚马逊。而日本韩国台湾的公司就通常要忍受更高的租金呆在市中心 – 便宜地皮太难搞了。

然后这又导致一系列的东亚特色。企业和工薪阶层付了更多地租，创新研发投资与薪酬消费都相对更低一些，结果普遍成为资本输出国。如果扣掉卖石油的沙特，和托管全球富豪财富的瑞士，那么中国、日本、韩国、台湾、香港包圆了世界外储的前5名，或者世界外储的接近一半。够变态吧？所以土地制度不改，贸易顺差怎么停的下来？

同时这5个经济体也是全球生育率最低的那几个。公司、就业机会和年轻人相对更集中于城市，花更长时间攒首付，住更小的房子，怎么有余力多生宝宝。倒是他们移民出去以后，勤劳、重视家庭和教育等传统基本没啥变化，唯独生育率明显上去了，可见文化原因导致低生育率的说法很可疑。

群聊时曾经开过玩笑，日本韩国台湾这么宝贵的土地，怎么能用来开公司、盖大房子、建足球场、快乐养育下一代民族未来呢，必须用来种大米啊。种大米是民族信仰，是国民的神，哪怕每代人口减少三四成，那也是对神的供奉啊。

3）中国特色地制对零售业和消费者的影响，比东亚特色还要变本加厉的多。

最近拼多多刷屏，仿佛穷人们又得到了关注，但有点像是连续十几年一号文件都是农业农村，更可能只是集体表现出一种关怀姿态，方便再集体忘却一整年。黄章晋有篇《隔壁的中国》里曾提过，官员、白领、网民其实对农村话题生理不适，凤凰周刊的封面只要有农村题材，销量就必然仆街，从无例外。

重复列举一些数字：全国人均可支配收入（包含老人小孩），最低1/5人口每年是5958元，然后依次是13843元，22495元，34547元，最高那2.6亿人是64934元。（国家统计局）

居民可支配收入总量约占GDP不到一半，与GDP的比值，在全球主要经济体中仅高于沙特王国；城乡比是2.7倍，其中股票储蓄房租等“财产性收入”的城乡差距是12倍。但有一个单独的例外就是成都，由于有限度的尝试了集体土地流转，所以城乡的“财产性收入”差距就只有2倍。（路乾 姚树荣）

这又导向另一个推测，那就是日韩台的城乡差别不特别大，是因为他们的征地补偿至少算是合理的，而且乡村住宅并不禁止抵押贷款和交易（比如卖给退休者养老），农村的金融支持还有财产性收入比这边高的多，不全是靠农产品保护和高价格维持的。

现在可以大概了解特色土地制度造成的一些后果了，如果发生地制改革，那长期投资者或者业内高管也可以提前留意：

国内零售业面临着消费者严重的区域和阶层的分割。前百余个城市那三四亿人口的消费力还可以；但有四五亿人口每月几百上千的可支配收入，连卫生纸和牙膏里的品牌费用、环保费用、增值税都掏着心疼，因为还要攒钱准备首付里的土地出让金，为城市的广场大增砖添瓦、光亮绿化，那么实体零售连锁的生存空间就极其微薄。

除非耕地红线取消、建设用地指标松动、城市自由向外延伸、让市场发挥决定性作用，否则近二三十年内，实体零售超市仍然难以摆脱“场地收租代理人”的定位。而阿里腾讯京东入股实体超市所能获得的协同效应，与亚马逊收购全食所能得到的，多半也会不一样；