投资要点:

宏观经济对房地产依赖度降低行业发展主要靠“内生需求”:2018年消费将保持稳定增长，对经济贡献率继续上升；海外经济复苏对中国出口将产生积极影响，出口对经济贡献度将继续为正面；投资方面，政府财政收入增速回升和PPP项目落地率上升将使基建投资增速保持在15%左右，可部门抵消房地产投资增速下行的不利影响。另外，19大之后经济增长由“高速增长”向“高质量增长”转变，“稳增长”压力下降。从宏观经济层面，2018年政府自上而下对房地产行业“推动”动力不足，行业增长主要靠“内生需求”拉动。

行业调控:房住不炒坚决执行、长效机制加快建立:租赁市场建设将在“租购并举、租购同权”指引下加速推进，预计大部分省份和主要城市将出台培育和发展租赁市场政策；2018年，在“房住不炒”的原则指引下，限购还会延续，部分房价上涨过快的城市还可能加入；在没有房价调控压力的城市，银行出于资产配置需要，会对自住和改善性需求的个人住房按揭贷款利率适度优惠；限售已成为重要调控手段将向三四线城市蔓延。

2018年销售金额同比下降4.84%:2018年一、二线城市房地产政策总体还将保持收紧态势，随着三、四线城市去库存完成和房价上涨，越来越多三、四线城市政策将由鼓励购房转向限制购房。在大多数城市购房政策收紧的形势下，我们预计，2018年房地产行业销售金额将同比下降4.84%。

房地产开发投资同比增长3.85%。尽管库存已下降至行业较低水平，但在行业调控政策持续收紧，商品房销售下行趋势下，房地产企业尽管拿地比较积极，但只是作为未来发展的战略补充，新开工、竣工都会保持谨慎。我们预计，2018年房地产行业新开工面积、竣工面积、施工面积分别下降5.41%、5.1%、1.5%，房地产开发投资同比增长3.85%。

行业评级:在行与销售与价格均下行的大背景下，我们认为2018年A股地产板块不具有趋势性机会，仍将延续震荡走势，维持“中性”评级。投资机会主要存在于板块超跌之后的估值修复以及热点个股的超预期表现。

投资策略:销售增长稳定、市场份额提升、盈利能力提升使行业龙头具有较强的吸引力，仍为投资首选，建议关注:万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、新城控股。