上周五，建设银行宣布进入长租市场，首创发行个人住房租赁贷款产品 - 按居贷。作为全国首个租房贷款产品，按居贷是专门用于个人支付房租租金等相关用途的人民币贷款，签约放款，最快一个工作日即可放款（相比住宅按揭贷款审批及发放时间通常为 2-3 个月），可采用信用和保证的贷款方式，最高金额 100 万元，额度期限最长不超过 10年，贷款年利率较低，一年期为 4.356%， 1-3 年期为 4.752%，相比目前住宅按揭贷款利率平均较基准利率 4.9%上浮 5-10%。此外，需要注意的是，借款申请人需选择趸交租金方式，即一次性缴纳长期房租，既有助于租客获取房租折扣，降低租赁成本，也有利于房东一次性收取长期租金，避免催缴租金或形成空置。

同一时间， 11 家大中型开发商与建设银行深圳分行签订住房租赁战略合作协议，包括中海外、华润置地、碧桂园、万科、恒大等，首批 5481 套长租房源将在深圳落地，相当于目前两个月的深圳新房供应量，主要定位于家庭长租需求。我们认为开发商将受益于此次与建行长达 20 年的战略合作，因其为开发商近期在核心一二线城市获取的纯租赁地块提供了一个可以更快速高效回笼资金的方案。

为应对一二线城市住房供求失衡，我们注意到近阶段政策重点强调加快发展住房租赁市场，并于今年 8 月将 13 个城市定为首批试点城市，包括有北京、上海、广州、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、成都、沈阳、佛山和肇庆。该批试点城市随后以前所未见的执行力度迅速推出多幅城市核心区域的优质地块，将其作为租赁住房用地，且楼面地价显着低于周边可售项目。根据中国最大的房屋中介机构链家预测，中国市场年租金收入将于 2020 年达 1.6 万亿元， 2025 年为 2.9 万亿元， 2030 年为 4.0 万亿元，根据我们估算，这意味着中国住房租赁市场收入规模的复合年增长率将于 2018-2020 年达16%， 2021-2025 年为 13%， 2026-2030 年为 7%。我们认为此次建行率先介入住房租赁市场，将成为新的催化剂，从而有助于加速行业发展。

住房租赁市场是房地产调控长效机制的重要组成部分，通过分流居住需求使其不仅仅依赖于购房，从而起到缓和房价的作用。住房租赁市场的快速发展将对住房销售市场形成挤出效应，因此维持房地产行业低配评级，而具备先发优势的开发商，如万科和龙湖，将有望成为主要的受益者。万科于 2016 年 5 月推出长租公寓业务的统一品牌 – 泊寓，并计划今年年底前将房间数量扩大至 10 万套；龙湖则于今年年初以旗下长租公寓品牌 –冠寓开始试水，并计划于 2017 年完成开业房间数量至 1 万套，于 2019 年达 5 万套。虽然在 2020 年以前长租公寓对于开发商的收入贡献仍有限，但在此后随着中国新房市场规模的逐级下行，住房租赁市场对于开发商长远可持续发展的价值将日益突出。