曾于2015年、2016年连续两年被中国指数研究院评为“中国物业服务百强企业成长性 TOP10”企业的西藏新城悦物业服务股份有限公司（以下简称“新城悦”）IPO申报已近两个月，目前处于“已受理”状态。

根据新城悦披露的招股说明书，公司拟发行4000万股，募集资金4.35亿元，用于物业管理服务市场拓展项目、智慧社区设备智能化升级及节能改造建设、新城悦物业云系统建设项目和新橙社移动互联网平台建设项目。

不过，《中国经营报》记者采访中发现，新城悦启动IPO前的一年时间内，有常州宜建、常州通润、西藏智盈及西藏中山八海等多个股东突袭入股，同时公司上市途中官司缠身，身陷多起未结诉讼。

记者就公司IPO中出现的突击入股、关联交易、多项未结诉讼，以及企业的全国化扩张等问题致电致函新城悦方面，公司相关负责人方面回应称，公司在2015年、2016年进入快速发展期，基于公司未来的发展战略，有增资扩股的需求，需要引入外部股东，增强公司资本金实力。这些股东认同公司的发展战略，认可公司的投资价值，与公司及原有股东达成一致，以各方认可的投资价格入股公司。

招股书多项披露存疑

根据招股书披露，新城悦2014年、2015年、2016年资产负债率分别为90.19% 、82.51% 、68.14%，其公布的可比企业彩生活、碧桂园物业在上述三年的资产负债率则为53.92%、52.16%、32.03%；66.04%、74.82%、78.85%。

行业观察人士指出，负债率是企业在经营过程中非常重要的财务指标，它是衡量企业经营的一项关键数据。资产负债率高说明企业偿还债务的能力较低，财务风险较大，企业的发展能力相应减弱，投资者应注意这一点。“就新城悦而言，近三年资产负债率的确有些过高，可能会带来较大财务和经营上的风险。”

另外，新城悦多位股东的集中入股也颇值得玩味。目前，新城悦股东共有6位，分别是新城富悦、常州卓凡、常州通润、西藏智盈、常州宜建、西藏中山八海，其中常州宜建、常州通润、西藏智盈及西藏中山八海4家股东均为近1年内新增，且常州宜建于2016年5月成立，而这距离入股新城悦仅1个月。

“所谓突击入股指的是上市公司在上市申报材料的前1年或半年内，有机构或者个人投资者以低价的方式获得该公司股份。这种情况在市场发展的早期较为常见，尤其是2012年之前，当时有一些拟IPO的公司通过突击入股的方式让一些无法分辨是否与公司有利益关联的企业增发股票，从而让这些企业或者个人获得了超额的收益。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚告诉本报记者，随着监管的逐步从严，现在国家监管部门对于企业入股的信息披露要求非常严格，且根据相关条例，发行前一年入股的股东有长达36个月的发行锁定期，现在突击入股来获得利益输送的可能性已经大为降低。

同时，新城悦的关联交易与外包服务也引来较多关注。2014年度、2015 年度和2016年度，公司向关联方提供劳务取得的收入分别为7261.52 万元、11894.8万元和15310.36万元，占当期营业收入的比例分别为27.23%、29.72%和26.70%。也就是说，关联交易的收入已经达到当期营收的十分之三。

针对关联交易问题，新城悦表示：“公司将依据《关联交易管理办法》，严格执行关联交易的决策及审批程序，对于无法回避的关联交易之审议、审批，必须遵循公开、公平、公正的原则，关联交易定价应不偏离市场独立第三方的公允标准，必须坚持公开及市场公允原则。同时，为了规范和减少关联交易，公司控股股东及实际控制人已出具了《关于规范和减少关联交易的承诺函》，对于不可避免的关联交易在平等、自愿的基础上，按照公平、公允和等价有偿的原则进行。”

值得一提的是，截至本招股说明书签署日，公司作为被告的诉讼标的金额在5万元以上的共 5起未决诉讼中，2起为物业相关诉讼，3起为劳务合同相关纠纷。其中，有原告诉称，因由苏州凯拓房地产发展有限公司出售，由新城有限、新城有限吴江分公司管理的房屋下水道反水导致原告房屋装修受损的案件中，苏州凯拓房地产发展有限公司便是新城悦关联方。

同时，全国企业信息公示系统显示，公司2016年9月未按照规定报送财务、会计制度或者财务、会计处理办法或者会计核算软件，受到了拉萨市国家税务局柳梧新区税务分局的处罚。

新城悦在给本报记者的回函中提到，招股书披露的是金额不低于3000元行政处罚。上文提及的处罚金额较小，未达披露标准，且公司及时整改，并且相关主管部门已经出具了公司无重大违法违章记录的证明文件。“公司认为，上述未决诉讼案件系公司业务日常经营中产生，对公司及控股子公司资产状况、财务状况不会产生重大不利影响，不会对公司上市造成实质性障碍，公司已经加强业务质量管控，减少未来诉讼、纠纷等发生的可能性。”

全国化扩张或遇“水土不服”

当前，随着物业公司进入资本市场的数量大幅提升，曾被套上“低值行当”紧箍圈的物业服务，已成为盈利“新大陆”。统计数据显示，内地上市的物业公司已超过20家，其中，银城物业、新鸿运物业、丹田股份、东光股份、华仁物业、格力物业、天骄爱生活、乐生活等已挂牌新三板。

此外，绿城物业、彩生活、中海物业、中奥物业等均已登陆港股，A股市场目前尚无物业类上市公司，但物业公司上市的脚步正在跟进。目前，碧桂园物业和南都物业已提出上市申请，尚在排队过程中，根据8月18日证监会网站公布的《发行监管部首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况》，两家公司IPO状态为“已反馈”。

值得注意的是，目前新城悦服务的区域仍集中在长三角地区。截至2016年12月31日，公司所管理的181个项目中，合计161个项目位于江苏省、浙江省及上海市，占公司物业服务项目总数的88.95%。服务区域的集中对于公司在长三角以外的地区提升知名度、拓展业务存在一定的不利影响。

而区域内已在香港上市的绿城服务，在行业内排名靠前。根据绿城服务发布的2016年年报，收入达37.22亿元，同比增长27.5%；净利润约为2.86亿元，同比增长44.3%，营业收入里占66%的物业服务毛利率已达到11%。此外，绿城服务2016年取得的项目储备面积增加到1.19亿平方米。

新城悦对此回应称：“公司认为，国内物业管理市场非常庞大，且目前行业集中度还很低，本公司和包括绿城在内的已经在香港上市的物业公司都有机会进一步扩大规模。其次，绿城服务和新城悦的市场定位有所差异，两个公司重合的目标市场相对较小。”

不过，根据招股书，新城悦未来三年的目标是战略性进入珠三角、环渤海以及西部地区的重点城市，包括福建、四川、重庆、北京、西藏等。

“各地消费习惯、消费理念有所不同，一个区域里的模式如果简单复制可能会水土不服。其次，在快速扩张的过程中资金拓展是否能跟得上，高级别的管理人员是否能及时跟上，都颇为重要。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

“随着公司业务的发展与战略目标的明确，公司服务品质、成长性、人才等优势将逐渐得到体现，公司市场地位在最近3年有所提升。”新城悦回函提到，过去3年内，公司开始开展工程业务，并通过新橙社APP实现物业服务、增值业务的线上对接，进一步发挥公司信息技术方面的竞争优势，增加公司多元化收入来源，公司的竞争优势得以进一步显现，并更好地应对打开全国市场的过程中遇到的潜在困难。

值得一提的是，作为拆分物业上市的开发商，新城旗下已拥有新城发展和新城控股两大上市平台。不过，根据新城发展近日发布的公告称，公司大股东富域香港投资拟以每股3.3港元的价格发起要约收购，回购15.53亿股公众股，以完成公司私有化。同为“新城系”，为何新城悦正谋求创业板上市，而新城发展却在积极私有化，其背后的资本逻辑何在？

新城发展此前在公告中表示，自2012年上市以来，公司股价表现一直不令人满意。市场观察人士指出，与A股上市的较高市盈率不同，香港资本市场因市盈率相对较低，被内地房企认为自身价值有被市场低估之嫌。同时，传统房企在当前市场背景下，扩张可能遇到压力，尤其是资本上的压力，不少房企提出轻资产化，物业管理符合这一方向，上市也可借助资本的力量。