上半年销售放缓至21.5%。在一系列调控措施影响下,国内房地产销售在2017上半年开始放缓。2017年1-6月份,全国商品房销售额为59,152亿元人民币,同比增长21.5%,较2016年全年的34.8%增长明显放缓。除了对购房资格的限制外,我们相信不断收紧的房贷政策同样对销售造成不利影响。三四线城市住宅平均售价明显低于较一二线城市,使得在三四线城市购房可以不需要房贷,而直接通过现金或分期支付全款。

销售增长加速放缓。2016年全国商品房销售额达11.76万亿元,创下历史记录。一般而言,下半年往往是房地产销售的旺季。但在房地产调控措施以及去年高基数的背景下,2017年上半年销售额同比下滑了14.2%(1H16:-8.2%)。

我们相信销售放缓的趋势仍将持续。

房价面临压力。统计局数据显示,一二线城市房价在6月份继续受压。如图1所示,6月份15个一线和热点二线城市房价的同比增速较5月份时均有所放缓。其中9个城市录得环比持平或下滑,其余6个城市的环比增长均不超过0.5%。一方面,这15个城市房地产投资需求依然旺盛。但另一方面,若开发商大幅提高售价,政府将不会批出预售许可,因此房价升幅将受到一定限制。

去库存仍在继续。房地产库存在2016年12月至2017年2月录得增加后,已经连续4个月减少(2017年4月-6月)。6月末,商品房待售面积6.45亿平方米,比5月末减少1,441万平方米。此外,6月份存销比为5.2个月,是自2014年以来最低点。尽管销售增长基本符合预期,但开发商们对投资开发仍然谨慎。2017年1-6月全国房地产开发投资50,610亿元人民币,同比增长8.5%,增速比1-5月份回落0.3个百分点。

房地产三巨头将再次刷新纪录。强者愈强,三大开发商在2017年上半年销售均超过2,400亿元人民币。碧桂园(2007HK,持有)、万科(2202HK,买入)和恒大(3333HK,未评级)2017上半年销售分别为2,890亿、2,770亿和2,440亿元人民币,同比分别增长131%、46%和72%。按目前形势看,三巨头将在2017年再次刷新销售纪录。总体而言,快速上涨的股价已经使得内房股的估值大幅上升,因此股价继续上涨空间将不会很大。