房地产:购地放量投资新高 新开工增速回落

2017年1-4月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长11.1%和9.3%,分别较上月回落0.5个百分点和扩大0.2个百分点;销售面积和金额分别同比增长15.7%和20.1%,分别较上月回落3.8个百分点和回落5个百分点。销售方面,行政调控升级叠加信贷持续收紧,楼市成交缩量趋势已十分明显;4月东部和中部地区销售增速已全面回落,仅西部地区表现持平。投资方面,4月全国累计投资增速再创新高,主要由于土地成交款增速放量达到34%,较上月扩大17个百分点,但投资先行指标新开工面积增速已开始回落,单月新开工增速回落3个百分点。随着开发信贷的收紧以及销售回款的回落,房企到位资金压力将越发明显。我们预计投资与销售增速的剪刀差将逐渐收敛,新开工增速或已在1季度见顶。我们认为在目前在流动性收缩和行政调控升级的背景下,居民购买力的下降和房企现金流的压力将最终通过价格引发市场预期面的反转,楼市周期性的调整无法避免,而本轮投资周期的高点或在上半年出现。我们在行业销售同比高位下滑且流动性风险加剧的背景下,我们对板块维持中立评级,主要推荐:1)资源型全国龙头房企:华侨城、招商蛇口、保利地产等;2)区域主题及龙头:华夏幸福、首开股份、华发股份等;3)优质转型股超跌反弹:嘉宝集团、天保基建、三湘印象、冠城大通等。

支撑评级的要点

1-4月,全国房地产开发投资额同比增长9.3%,较1-3月扩大0.1个百分点;商品房新开工面积同比上升11.1%,较1-3月回落0.5个百分点;施工面积同比上升3.1%,增速较1-3月持平;土地购置面积同比上升8.1%,较1-3月提高2.4个百分点。4月地产累计投资增速再创新高,主要得益于土地成交额同比增长34.2%,较上月大幅提升17.5个百分点,而新开工累计增速已较3月收窄0.5个百分点,单月增速回落3个百分点,新开工高点或已出现。

1-4月的商品房销售面积为41,655万平方米,同比上升15.7%;销售额为33,223亿元,同比上升20.1%;较上月回落5个百分点;销售均价为7,976元/平米,同比上升3.9%,较上月回落0.9个百分点。楼市销售继续回落,4月单月销售面积和金额增速分别为7.7%和10%,分别大幅回落7个和14个百分点,调控效应继续显现。从区域来看,东部和中部地区销售均已出现大幅回落,仅西部地区销售基本持平,成交缩量趋势明显。

1-4月,房地产开发企业合计资金来源为47,221亿元,同比上升11.4%,较1-3月持平。其中国内贷款到位增速为17%,较上月扩大6.3个百分点,综合土地购置增速的表现,我们预计贷款增速的上行主要由于房企的补库存需求明显;定金及预付款到位增速为21.7%,较上月收窄5.3个百分点,个人按揭贷款到位增速为14.5%,较上月收窄4.1个百分点,楼市信贷收缩已逐渐对房企现金流形成压力