核心观点:

整体成交情况:一线环比上涨,二线则环比下滑

根据wind收集的各主要城市的房管局数据显示:

上周,一线四大城市房地产成交面积57万平米,环比上周上涨12%,同比显著下降41.94%。我们跟踪的部分二线城市房地产成交246万平米,环比上周下跌10%,同比显著下滑35.71%。

上周,整体成交微幅下跌,一线城市环比上涨12%,其中北京、上海分别环比上升60%和18%,而深圳、广州则环比下22%和2%。二线成交环比下降10%,样本城市中苏州、东莞、南京、武汉分别环比下跌40%、28%、24%和13%,其余城市成交环比均上行。

分区域看,上周三大重点区域环比出现差异,其中环渤海区域环比上升31%,样本城市均上涨,其中大连、北京分别大涨108%和60%;而长三角区域则环比下滑25%,样本城市中宁波、苏州、南京分别下滑62%、40%和24%;珠三角区域环比下跌16%,样本城市环比均下行,其中东莞、深圳跌幅分别达28%和22%。

整体库存情况:库存微幅下行,去化则继续放缓

上周,全国11大城市推盘量微幅上行,后半周推盘节奏明显加快,库存指数则环比微降,其中一、二线城市分别环比下滑1.0%和0.2%。11个重点城市去化周期持续攀升至7.4个月左右。

本周观点:购房门槛配合购房成本提升将对成交形成抑制

17年2月以来,地方政府持续调控升级,政策的主要着力点为限购限贷加码提升购房门槛。我们认为未来政策的收紧方向或将逐步延伸至按揭贷成本的提升。目前,从宏观层面上看,货币政策不存在中性转宽松的基础,但短期内也难见政策加息的可能性,因此,按揭贷成本的提升主要依靠银行端折扣利率的上调,实际上,我们跟踪的35城市首套房按揭贷利率近期持续攀升,北京、广州、深圳等部分银行已上调利率至95折,未来我们或将看到更多银行逐步收紧按揭贷利率。购房门槛配合购房成本的提升,将持续对热点城市成交形成抑制,成交或将持续下行,当然,高库存的三四线城市政策短期将处于友好阶段(尽管政策边际空间有限,但也不存在大规模收紧的预期),成交或将继续表现突出。