事件

2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会联合相关单位发布了“关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知”，对之前2016年9月30日出台的政策进行了升级，在本市无房但有贷款记录的购买普通自住房的首付款比例从之前50%提升到60%，购房非普通自住房的首付款比例从之前的70%提升到80%。

2017年3月17日，广州市人民政府办公厅发布“关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知”，非本市户籍家庭购房需连续缴纳5年社保，在本市无房但有贷款记录的首付款比例40%、有房无贷或已结清的首付款比例50%、其余情况首付款比例70%。

评论

节后北京、广州二手房价格表现强劲触发调控升级：北京的房地产市场是典型的存量房主导市场，据推算2016年北京二手房成交量是新房的3.3倍，比例位居全国各城市最高。根据链家披露数据，从去年9月30日以来，北京二手房市场仅10月下行，之后市场震荡上行，二手房带看量持续增长，在2017年2月达到70万次，相比2016年10月增长106%，新增客源相比2016年10月增长41%。北京今年2月二手住宅成交价格环比增长1.3%、相比2015年增长53.5%，增速位居全国最高；广州2月二手住宅成交价格环比增长2.7%，涨幅位居全国第一。二手房的放盘和看盘相比一手房更为市场化，其价格上涨的代表性也更强，反应了一线城市基本面依旧火热的事实。

调控时效性明显缩短：去年10月以来，北京无论是购房资格认定、首付款来源审查、开发商预售管制、买卖方税费等并未有宽松迹象，而基本面依旧按压不住，我们总结可能有几个方面原因。1）调控政策对购房需求的影响发生方向性的变化，过去是期待交易量下行、抛售盘增多而导致价格松动，需求多会持币观望；现在是担心调控后缺乏购房资格和购房能力，因为调控的思路主要都是提升购房门槛、增加首付款比例和月供金额（降低贷款年限），越观望越被动。2）二三四线城市二手房交易量在去年有显着地提升，而且部分城市价格还有上涨，变现后凑足首付款的人在北京买房；3）房屋成交的结构性联动效应：小户型上车盘成交导致大户型换房需求上行，有过房贷之后首付款比例的提升带来了月供压力减小，但也有依赖于手头小户型房屋的变现，这是置换需求比较主流的操作方式，同时会涉及两套甚至更多的交易需求。4）每年3月和4月是学区热，市场对学区房更为追捧。

基本面向好周期由短变长、三四线或持续超预期：当前政策面对房地产行业基本面走势的影响与过去有明显不同，在房地产库存见顶之后，市场进入结构分化和估值提升的新阶段，约束核心城市成交放量和控制价格上涨节奏是政策的着力点，而三四线城市基本面可能会持续超预期。根据我们的估值，排除省会和计划单列市，9个省份（广东、江苏、浙江、河北、湖北、河南、四川、福建、山东）三四线城市销售面积占比在2016年超过55%，后续这一比例可能会更高。

调控可确认为靴子落地，后续利空性政策乏力：北京、广州、郑州、石家庄等地的调控政策在两会后密集落地，可以看作是政策利空靴子落地，政策并未显着超出市场预期，后面来看，利空性的政策可能后继无力，而刺激需求转移到三四线城市、促进三四线城市去库存的利好政策或值得期待。

投资建议

此次调控政策的出台并未超出我们的预期，更加证明行业基本面向好趋势按压不住，我们维持行业买入评级。继续看好房地产板块的表现，推荐招商蛇口、华侨城、保利地产、华夏幸福、新城控股、荣盛发展、华发股份、泰禾集团、南山控股、世联行、中航地产、南国置业等个股。

上周，一线四大城市房地产成交面积78万平米，环比上周微涨4%，同比则显着下滑43.64%。我们跟踪的部分二线城市房地产成交286万平米，环比上周上涨12%，同比大幅下降34.20%。

上周，整体成交环比继续回升，分城市看，一线城市中上海、广州微升，深圳、北京则环比下行，其中深圳跌幅达33%。二线成交止跌回升，环比上涨12%，样本城市中东莞、昆明和济南分别环比下滑56%、18%和16%，其余城市均上涨，其中杭州、无锡涨幅分别达178%和97%，福州、苏州、大连涨幅均超30%。

分区域看，上周三大重点区域成交出现差异，其中环渤海区域环比微降，样本城市中济南环比下滑16%；长三角区域环比显着上升45%，样本城市环比均上行；而珠三角区域则止增回落，环比下滑18%，其中东莞和深圳分别大幅下滑56%和33%。

整体库存情况：重点城市库存首次抬升，去化周期上行明显

上周，全国11大城市推盘量大幅上涨，后半周推盘力度显着加快，而库存指数近期首次环比回升，其中二线城市环比上涨2.07%，而一线则继续微幅下行。11个重点城市去化周期后半周上行趋势明显。

本周观点：热点城市调控升级，行业所处周期位置不变

3月以来，热点城市政策边际持续收紧，北京、广州、杭州、南京、石家庄等重点城市二次调控密集出台，于此同时，需要积极关注到，一些房价上涨过快的三四线城市也加入调控，包括环北京区县、滁州、嘉善等处于核心城市圈外延的卫星城市。我们认为未来政策的主基调依旧是去库存和控房价并重，在关注三四线去库存的同时，应该需要关注强三线城市的政策变化，承接城市圈溢出效应，投资性需求占比较高的三四线城市，未来同样具备执行限购政策的可能性。投资层面上，我们认为目前行业所处周期位置及成交量的变化趋势并没有发生变化，依旧处于下降通道，我们认为主流地产股的整体投资机会需要等待，但在集中度大幅提升的背景下部分企业存在超额收益的机会。

本周组合

上周广发地产组合包括东百集团、嘉宝集团、阳光股份和中国国贸。本周广发地产组合保持不变。