政策调控的影响看似正在减弱…

一些坊间迹象显示,春节后受调控城市的房地产市场继去年11、12月份短暂冰冻之后开始回暖。虽然这些城市的成交量仍在同比下降,但环比增速稳中有升。

房价保持稳定,一些地区甚至略有回升。

...引发了调控可能加码的预期。

因此,一些城市的政府部门微调了当地的调控措施,我们预计这一趋势或将持续。政府可能会出台二手房市场调控措施,因为自2016年年初政策放松以来,政府在这一领域一直并未实施任何调控。关于开征房产税的讨论也日益升温,与此前几轮周期当中政府遏制房价上涨遇到困难时的情形相似。

调控加码将抑制需求,但同时也会阻碍供应复苏。

我们认为,调控加码将在短期内抑制需求,但并不会令需求完全消失。在中国经济增速缓慢温和复苏的背景下,需求可能还会增长。但是,调控升级会限制供应复苏(2015-2016年上行周期当中供应复苏本已十分疲弱)。总体来看,我们认为调控加码可能导致大城市供应进一步短缺,并将在中长期内令房价呈现稳健的上行趋势。

供需前景改善将推动估值向上重估。

我们认为当前股价尚未反映出更为乐观的长期房价前景和行业整合的加速。实际上,当前行业市净率估值仍低于此前下行周期(2013年下半年至2014年)的均值。而且,本轮“下行周期”与上次的不同之处在于库存压力较小而且开发商的资本结构有所改善(短期债务/总权益比率下降)。在我们看来,调控措施通常会引发市场担忧、进而在短期内导致股价大幅波动,但我们认为长期房价前景的改善最终将带动估值向上重估。买入:1)优质行业龙头,如中国海外(位于强力买入名单)、华润置地、保利地产(A)(位于强力买入名单)、龙湖地产、招商蛇口、华夏幸福;2)盈利能力和财务实力正在改善但估值不高的开发商,如中海宏洋(位于强力买入名单)、远洋地产、富力地产、雅居乐、华侨城、仁恒置地;3)潜在并购标的,如保利置业(H)。