春节前夕，香港街头，涌动的人群中，除了 “买买买”的游客，就是眼神迷离的地产经纪。在售楼处附近，几乎每个街口就有20~30名地产代理举着楼盘宣传册在卖楼。

随着香港房价的节节攀升和推出房源的逐渐减少，加上特区政府对二手房买卖的限制，很多地产经纪面临失业的风险，一些地产代理为了做生意，甚至不惜大打出手。

香港地产代理监管局数据显示，截至2016年12月31日，持有香港地产代理牌照人数达到40648人，但目前香港市场推出的房源，只有几百套。

由于对香港楼市不知所措，无论是香港的买房者还是地产经纪人，很多人开始转战马来西亚吉隆坡、泰国曼谷等东南亚城市的房产。

代理马来西亚楼盘

每年，在香港做测量师的Eric和Ray都会相约一起去马来西亚度假，而最近，他们到马来西亚的目的已经不一样了，他们是去看房的。

近日，香港的楼价继续节节攀升，令越来越多的人都难以负担。根据美国物业顾问机构Demographia发布的年度世界住宅可负担程度调查，香港楼价以平均家庭收入的18.1倍成为全球最难以负担的城市，一个家庭需要不吃不喝18.1年才能买到一个居住单位。

而与香港只有4小时航行时间的吉隆坡，幸福指数似乎要高出很多，根据上述报告，吉隆坡的这一指数只有5.4，而以香港人的收入计算，马来西亚的房子“踮一踮脚尖”就可以够着。

在经过几轮实地考察以后，Eric和Ray与一名马来西亚房地产商成为了朋友，这位房地产商向他们询问了香港的整体楼市情况，并询问他们是否有兴趣代理这一楼盘。

说者无意，听者有心，在做了几轮商业计划书后，他们顺利地拿下了位于吉隆坡市区的一个24亿港元楼盘的独家代理权，并且马上辞职转做地产代理。

实际上，马来西亚房价在过去十几年以来，一直呈现稳步上升的情况。数据显示，马来西亚楼价从2000年以来就不断上升，2009年至今，年复合增长率在8.06%，买家如果付全款，预计6年半就可以获取净利润约70%至133%。

马来西亚财政部《2016年马来西亚房地产展望报告》指出，马来西亚第一季度的房价指数增长率达到7%，整体增长相对平稳。

除此之外，马来西亚政府在2010年9月25日推出经济转型计划（ETP），将以1720亿林吉特（1林吉特约合人民币1.54元）打造“大吉隆坡”，让吉隆坡在2020年跻身全球20个最宜居的城市，同时成为世界经济成长率最高城市前20名，这一政策也成为了马来西亚各大房地产中介的“大卖点”。

飞腾国际物业有限公司创始人龙子康对第一财经称，马来西亚的房子分为永久产权和非永久产权，这与中国香港、内地的情况都不一样，如果是永久产权的房子，则可以长期持有，由于马来西亚教育制度与法制跟香港类似，很多香港客户都透露了去马来西亚定居的想法。

尽管马来西亚没有投资移民计划，但从2014年开始，海外投资者就可以通过“我的第二家园计划”申请在马来西亚的居留权，符合资格的外国人可以获得10年多次入境社交签证，以便长期居留在马来西亚。在成功申请后，只要购买50万林吉特（约为77万元人民币）以上的住宅，在当地银行申请贷款时，按照申请的财务状况，可以获得90%的贷款。

香港楼价节节攀升

据龙子康介绍，公司代理的某个位于吉隆坡的楼盘，一套实用面积为80平方米左右的楼盘，只需要大约200万港元，而同样在香港，200万港元可能只能买一个厕所，这样的生活质量吸引了很多香港“金主”，连龙子康和公司员工都忍不住要买来做度假用。

随着香港近年楼价不断上升，很多香港人都选择到海外买房，除了马来西亚以外，曼谷等东南亚地区都是他们的选择。

根据Demographia报告，在92个人口超过100万的大城市中，香港连同其余25个城市的楼价被视为“极度不可负担”，比起第2名的悉尼（12.2倍）及第3名的温哥华（11.8倍），香港这一指数显得高不可攀，也表明香港楼市的情况正严重恶化。

尽管香港特区政府近年来连出大招整治楼市，但见效不太明显，根据中原地产发布的中原城市领先指数，2016年1月4日开始的一周，香港中原城市领先指数达到134.41点，到2017年1月9日的一周，这一指数已经升至144.16点，同比上涨了7.3%。

世邦魏理仕香港、华南及台湾研究部主管陈锦平称，香港特区政府虽然全年都在推出楼市调控政策，但楼价几乎没有下跌，他预计，由于未来每年住宅供应量不多于2万户，再加上中资机构及内地人赴港置业，都将推动楼价上涨，预计今年楼价还有个位数的升幅。

需求上升的同时，正在出售的楼盘却显得明显不足，近期香港有几个新楼盘出售，几乎都是一房难求的状态。在刚刚截止销售的中海外楼盘“启德一号”中，启德一号2期累计最少2100张认购书，超额认购超过13倍，意味着平均14人抢1套房。

香港这样的楼价上涨速度，让同为飞腾国际物业创始人的刘振衡感到迷茫，由于对香港楼市的不知所措，以及期待值与现实的差距甚大，刘振衡义无反顾地选择了马来西亚的房产。

马来西亚楼市没有想象中的好

不过，从2016年上半年的销售情况来看，马来西亚的楼市并没有想象中的好。根据马来西亚财政部房产估价及服务局公布，马来西亚2016年上半年房地产交易量为16.3万宗，同比下跌7.1%，房地产交易总额为64.83亿林吉特，同比下跌11.5%。

另一方面，马来西亚的豪宅滞销情况也很严重，在2016年第二季度，已竣工但滞销的住宅房产达到13829间，总值为73亿林吉特，其中100万林吉特以上的房子，滞销量增加51.7%至1717间，而50万至100万林吉特的房子，滞销量则增加11%至2859间，意味着其实这类房产并不好卖。

尽管，很多中介能够提供保证租金回报率约6%的水平，但其实除了6%的回报率，汇率风险也是其中需要考虑的因素。数据显示，从2016年初至今，林吉特对人民币由高位1.6992跌至1.5463，跌幅接近9%。

而自从美国在2016年12月宣布加息后，包括马来西亚在内的新兴市场货币都在贬值，美元对林吉特曾经创下了1998年1月以来的最高水平，如果以港币计算，林吉特在2016年已经由4月时的高位每1林吉特对2港元，回落至12月底的每1林吉特对1.73港元的水平。

如果以一套200万港元的房产计算，扣除本身资本升值的部分，那么光是汇率损失，就让这一房产贬值了13.5%，即便有6%的租金回报率，还是有7.5个百分点的亏损。

另一方面，在马来西亚买房，如果前5年买卖需要缴纳30%的房屋增值税，意思是，如果买房时房价为100万，但卖出时房价达到500万，就需要缴纳120万的房屋增值税，税率非常高。但如果5年后再买卖，只需要缴纳5%的房屋增值税。

此外，龙子康称，由于缺乏对当地法律、开发商的了解，在海外置业的时候，还应该担心的是买到烂尾楼，如果开发商过去没有卖房的记录，买房者就需要小心，很可能会出现烂尾的情况。返回腾讯网首页>>