过去十年，中国房地产行业伴随城镇化经历高速发展发展，住宅开发几乎是所有开发商的看家本领。如今，随着房地产行业的深化和成熟，地产开发也越发开始个性化。除了居住属性以外，围绕消费者的服务展开的地产开发也越来越多。

主题地产，更多的是赋予地产消费元素，成为了2016年房地产关键词。伴随着越来越多中产的诞生，消费升级成为一个重要命题，开发商同样瞄准机会。

“商业市场局部过剩但未出现绝对垄断，一、二线城市新兴城区仍有空白点;优质项目和优质开发运营商相对稀少，市场正在进行并还将加速的“优胜劣汰”趋势，恰恰是机会所在。异化定位、目标客群精准锁定、消费场景打造成了商业运营中最重要的环节。正荣集团商业管理总公司总经理张子玉对第一财经记者说。

服务升级

“今年12月在开业的福州正荣财富中心是正荣商业的首个社区级产品，而去年底开业的莆田正荣财富中心是首个区域级产品。从莆田到福州，正荣商业的两大产品线都已经呈现在市场面前了。”正荣集团商业管理总公司总经理张子玉告诉第一财经记者。

张子玉认为，有人在的地方就有衣食住行的需求，就会有商业项目。因此，正荣会在不同的区域、不同的城市打造不同的特色商业项目。

以福州正荣财富中心为例，其推出热带雨林生态系统，通过多样的热带观叶植物、攀雨林植物、苔藓、和寄生植物等来模拟出热带和亚热带的丛林景观。

相比于普通的商业地产项目，正荣正在不断提高服务升级的能力，将购物中心打造成一个社交娱乐平台。

“商业市场局部过剩但未出现绝对垄断，一、二线城市新兴城区仍有空白点;优质项目和优质开发运营商相对稀少，市场正在进行并还将加速的“优胜劣汰”趋势，恰恰是机会所在。异化定位、目标客群精准锁定、消费场景打造成了商业运营中最重要的环节。张子玉说。

龙湖地产的做法类似。“我们的虹桥天街项目通过缩小零售业态比例，大大增加娱乐和餐饮业态比例，并在品牌店铺装饰上，着力营造场景感。希望就是可以通过一些全新业态的引进，增加消费者的新鲜度，将对周边居民和办公人群的生活方式带来升级。”龙湖虹桥天街总经理李伟告诉记者。

个性需求

除了商业地产，围绕体育等个性化的需求的地产更是开始萌芽。过去，体育更多是一种爱好，而如今开发商则围绕这样的爱好和消费者找到对话的共鸣。

以滑雪为例，随着冬奥会的申办成功，爱好滑雪人士越来越多。根据《2015中国滑雪产业白皮书》数据显示，中国滑雪场数量达到568家，滑雪人次1500万。其中75%滑雪场只有旅游属性，22%运动属性+旅游属性，只有3%综合了度假属性+运动属性+旅游属性。

“关于未来市场规模，根据国家冰雪运动发展规划，目标是到2025年达到1万亿人次，意味着每年要达到6千多万滑雪人次，从全球来看已经能进入第一梯队。”万科集团滑雪事业首席战略官、万科松花湖国际度假区管理公司副董事长伍斌在易居沃顿的内部论坛上说。

伍斌认为，北京2022冬奥会将是冰雪产业风口政策上的东风，也为冰雪产业迎来历史机遇。比如残疾人上冰雪、中小学生上冰雪，现在在全国很多地方都已经开始推动。

以万科松花湖度假村为例，其周末基本属于满员状态，每到滑雪季酒店都难以预订。“良好的人流给了我们销售周边的楼盘能力，我们帮投资者进行托管为其获取稳定回报，投资者则可以出租这些物业增加这里的住宿供应。”易居沃顿导师丁长峰说。

华润置地副总裁韩跃伟表示，目前体育地产大部分业务模式很单一，服务品质并不够。“我们在深圳的春茧体育馆更多的是商业团队进行管理，希望通过更多的活动提高场馆租赁效率，从而带动整个片区的升级。”

以前，消费者买房更多考虑学区、医院，而未来或许还会考虑附近有一个不错的体育馆。

“房地产开发时代已经开始逐渐饱和，围绕消费者的升级需求的风口已经来临。房地产本来就是一个重资金的行业，转型升级将成为开发商的重要命题。但是运营能力依旧考验每个开发商，因此进入还需要谨慎。”易居智库研究总监严跃进指出。