德银最新报告显示，截止2016年9月，中国银行业的房地产相关贷款达到55万亿人民币，相当于银行总资产的25%。

楼市调控对于银行业贷款的风险主要集中在对小型私人开发商上。报告显示，营收排名在75%以后的开发商，其债务比例达到EBITDA的60倍。如果销售减缓10%，该杠杆比例可能会高达74倍。

相比而言，居民抵押贷款的风险要小很多。报告显示，中国银行业的居民贷款将能够抵抗45%的房价下滑。

国有四大银行对风险更低的抵押贷款的敞口更大，对于风险更大的开发商贷款敞口更小，因此在楼市修正的情况，其风险更小。股份制银行和城商行的情况恰好相反，因此其风险更大。

报告指出，往最坏的方向想，若楼市像当年温州那样糟糕，上市银行需要筹集的总资本达2万亿，但工商银行、建设银行、招商银行不需要筹集任何资本，也可抵抗房价下调。

房地产贷款占据银行业四分之一江山

德银报告预计，截止2016年9月，中国银行业的房地产相关贷款达到55万亿人民币，相当于银行资产的25%。房地产相关贷款主要由以下几个方面组成：

① 抵押贷款18万亿；② 开发商借贷（包括贷款、债券和影子银行）15万亿；③ 对以房地产为抵押的普通公司贷款22万亿。

报告指出，在以上房地产相关借贷中，居民抵押贷款问题较小，因居民部门杠杆率依然较低，抵押缓冲依然较强。德银预计中国抵押贷款的贷款价值比（LTV Ratio）仅为55%。换句话说，抵押贷款将能够抵抗房价最多向下修正45%。

然而，在德银对于457家发行债券的开发商的研究中，显示小型开发商和私人开发商风险更高，因为他们的偿债能力更弱而融资渠道持续收紧。营收排名75%以后的开发商的债务比例达到税息折旧及摊销前利润（EBITDA）的60倍。如果销售减缓10%，该杠杆比例可能会高达74倍。

回首温州楼市：房价三年内跌47% 银行业不良率飙升至22%

尽管德银称风险主要集中在小型私人开发商上，但其可能对经济的其他方面产生巨大的溢出效应。德银将温州作为一个典型案例。

温州今年的房价跌幅超过40%。这对于银行的影响是严重并且是双重的。首先，不良贷款比例近年来累计达到22%，也就是说不良贷款每年增长约4-5%。

其二，因当地房价大幅下滑，居民纷纷将存款转移至外地。存款外流迫使银行的贷存比飙升至95%，这导致了更高的融资成本。

在这种情况下，温州银行业2014年的平均资产回报率为-0.4%。

风险集中在股份制银行和城商行

国有四大银行对风险更低的抵押贷款的敞口更大，对于风险更大的开发商贷款敞口更小，因此在楼市修正的情况，其风险更小。股份制银行和城商行的情况恰好相反，因此其风险更大。

为探讨最坏的情况，德银假设不良贷款率飙升至20%，即每年不良贷款率飙升4%，与当年温州楼市情况类似，以进行压力测试。

压力测试显示，若情况变得与温州楼市一样差，国有四大行、股份制银行、城商行的一级资本充足率均有下降。

相比而言，国有四大行的资本充足率下降较小，其中工商银行、建设银行甚至不需要另外筹资资本，也可满足监管红线。但股份制银行、城商行的一级资本充足率则大幅跌破监管红线。

报告称，压力测试下，上市银行2020年需要筹集的总资本达2万亿。

其中，国有四大行2020年需筹集的总资本为6250亿元，占据银行净资产的14%；股份制银行需筹资的总资本为1.2万亿，占据该类型银行净资产的77%；城商行需筹资的总资本为1520亿元，占据该类型银行净资产的59%。