人口流动是区域经济的风向标。未来房地产区域的选择更须重视区域人口的增长潜力，而其中人口迁移带来的红利将是房地产市场必争之地。

据国家卫生计生委最新发布的《中国流动人口发展报告2016》（以下简称《报告》）显示，我国流动人口呈现持续增长态势：从1982年的1154万人，到2015年的2.47亿人，34年间翻了逾21倍。而2.47亿人口在我国总人口中占比18%，这意味着我国每6人中就有1人是流动人口。

《报告》显示，预计至2030年，我国流动人口规模的持续增长态势将不会改变，2020年、2025年、2030年流动人口总量将分别增至2.82亿、3.07亿和3.27亿人左右。这一规模群体的流动、迁徙、落户选择，不仅牵涉国家人口政策和城镇化发展，更在很大程度上决定着一个城市未来房地产市场的吸纳空间和发展潜力。

值得注意的是，在城市流动人口规模排名中，重庆、成都、武汉、西安、长沙、合肥、郑州等内陆省会城市的排位在显著上升，显示了其对流动人口的吸纳在大幅上升。流动人口的增长或将成为中西部房地产市场的内生动力。《报告》预测，“十三五”时期，我国流动人口将继续向沿江、沿海、沿主要交通线地区聚集，超大城市和特大城市人口将继续增长，中部和西部地区省内流动农民工比重明显增加。

不过，东北地区的人口净迁出已经长达20年。《报告》提出警告，以东北目前的生育水平和人口流出趋势看，东北地区人口已经临近人口规模快速减少的下行通道。

此外，河南、湖北、湖南、贵州、安徽等省份核心城市成长的背后是非重点地级市、县级市的衰落。如河南，全省只有省会郑州市是净流入地区，外省流入河南的人口中41%的流入到郑州市，省内跨市流动人口中60%流入郑州。对于大部分人口流出的省份而言，人口外迁的趋势恐很难逆转。

人口流向与房地产发展呈正相关

房地产发展与人口流向在很大程度上相关，通常而言，吸引人口流入的城市，购房需求往往居高不下。按照10月11日，国务院办公厅印发的《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，要全面放开放宽重点群体落户限制，超大城市和特大城市要以具有合法稳定就业和合法稳定住所（含租赁）、参加城镇社会保险年限、连续居住年限等为主要依据，分类制定落户政策，由此，以买房和落户为主的刚性购房需求还将成为房地产市场的稳定助力。

流动人口向东部和东部城市集中的趋势并未改变。根据《报告》，2013年，东部地区流动人口占全国流动人口的比例为75.7%，西部地区为14.9%；2015年的相应比例分别为74.7%、16.6%。由此可见，东部地区依然是流动人口最集中的地方，但占比有所下降，而西部地区占比有所增长。

国家卫计委流动人口计划生育服务管理司司长王谦表示，东部地区接受比例最大的是跨省的流动人口。2013年东部地区跨省流动人口的比例为88.2%，2015年相应的比例有所降低，但仍达到87.7%。而中西部地区的城市群主要接受的是省内的流动人口，即很少有东部地区的人跨省流向西部。

2015年末人口净流入规模最大的五大省市上海、北京、天津、浙江、江苏，全部来自于东部地区。其中，上海以981.65万净流入人口位列各大城市首位，成为外来常住人口最多城市。北京人口净流入数量达到822.6万，位居第二。深圳以782.9万人口净流入位居第三。沪、京、深恰好是目前我国房价最高的三大一线城市。

在三大一线城市之后，东莞的人口净流入达到630.4万，位居全国第四。第五是天津，外来人口达到了520万，比广州多出了20多万。此外，制造业大市苏州和佛山的外来人口也不少，均超过了300万。而这几个城市的房地产市场亦呈现价量并涨的势头。

江苏省无锡市卫生计生委副主任杨如年认为，长三角地区还将是流动人口聚集的区域，这与该地区经济社会发展活跃度有关，与国家大战略有关。长三角本来就属于人口密集区，这些地区也正在打造世界级城市群，如无锡市打造产业强市，这些都需要引入大量流动人口来创业、就业和发展。

不过，特大型城市出于疏解密集人口的需要，人口流入正在减少。据统计，从2013年到2015年，北京流动人口增速放缓，增幅已从29万人降至3.9万人，降低近90%。《报告》认为，这是因为北京近年来出台的系列政策，如划定城市空间增长边界和人口规模上限、提高落户门槛、疏解中低端产业等。而上海，2015年年末，常住人口总数为2415.27万人。其中，外来常住人口981.65万。2014年，上海外来常住人口996.42万。据此计算，上海有15万人口净流出。

按照房地产行业此前的共识，人口净流出城市，总是房地产去库存压力大，房价持续下跌的地方。而人口流出的北京、上海，房价反而越来越高。有分析认为，其中部分原因是这些城市在“挑人”，人口虽然流出，但流入人口比流出的收入更高。且这些特大型城市的库存量并不愁卖。

中信建投研究发展部分析师苏雪晶认为，从人口发展空间角度，东部一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间，这些区域经济发展迅速，工资水平具备极强的吸引力，同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏，可以凭借历史形成的优势，长期享受外来优质人口流入带来的人口红利。

苏雪晶表示，广东、浙江、福建、江苏等省份的省会城市南京、杭州、广州、福州，以及核心城市苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。此外，建议关注京津冀、长江经济带、“一带一路”等国家战略带来的部分省市人口迁移方向的变化。

流动人口流向变化 非中心城市比例增加

中国的中部区域一直以来都是人口净迁出地区。根据第六次人口普查数据，安徽、江西、四川、贵州等中部成片地区的净迁出人口占到全国的53.6%，其中安徽净迁出人口比重占到15%，为全国最主要人口迁出中心。在东部地区强大集聚效应下，西部地区也有大量人口迁出。现在，中西部地区人口流入情况正在改善。

《报告》预测，依托省会城市的多个中西部城市群将崛起成为我国新的经济增长极。

西部的流动人口有很大一部分属于返乡回流。“随着中西部地区经济发展及就近城镇化推进，在东部地区的部分外来务工人员将可能继续回流，首要选择中西部地区的区域中心城市。重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口将快速增长。”方正证券分析师任泽平表示。

还有一些中西部的中心城镇，吸引的是本地区或周边地区的人口。比如兰州、西安等城市，吸引周边人口的方式不一定是通过就业，而是通过医疗、卫生、教育等公共资源来吸引移居，所以做好相关配套的基础设施建设是这些城市迎接流动人口的重要前提。

中西部分散人口的流动也代表着国家大力发展的中西部城市群效果开始显现。国家对于中西部地区城镇化的调整方向主要是，通过一些基础比较好的城市群来带动区域的协调发展，比如武汉城市圈、中原城市群等，同时西安、昆明、长沙等地也在致力于打造基于区域性中心城市的城市群发展战略，增强经济辐射能力和拉动能力。

“随着中部崛起、西部开发等国家一系列的均衡地区发展战略实施的深入，向中西部分散的人口流动还会逐渐展现。中西部城市要做好迎接更多流动人口到来的准备。”中国人民大学社会与人口学院副院长段成荣表示。

苏雪晶认为，四川、安徽、江西、河南、贵州和湖北等区域虽然是人口导出型区域，但作为人口迁出的第一站，这些省份的省会城市往往并没有受到人口迁出的困扰，同时务工人员的返回式迁移是这些区域得以发展的动力，结合本地农村人口的城镇化，这些区域往往能享受双重人口红利，从而成为地方性的增长高地，如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等。

另一个值得关注的变化是，流动人口流向中心城市的比例下降，流向非中心城市地区的比例有所上升。《报告》显示，2013年流向中心城市的跨省流动人口占全国跨省流动人口的比例为56.8%，2015年降为54.9%。

中心城市以外的其他城市和地区吸纳省内农村户籍流动人口的比例则在增加，逐渐成为吸收省内农村户籍流动人口的主要地区。2013年流向中心城市之外的其他城市和地区的省内农村户籍流动人口占全国相应人口的比例为45.6%，2015年该比例为50.5%。

东北地区深陷“人口危机”

对于大部分人口流出的省份而言，人口外迁的趋势不可逆转，其中具备人口提升空间的城市可能少之又少。以河南为例，全省只有省会郑州市是净流入地区，外省流入河南的人口中41%的流入到郑州市，省内跨市流动人口中的60%流入到郑州市，成为承接流入人口最多的地区。河南并不是个例，如湖北、东三省、贵州、安徽等省份单核城市成长的背后是非重点地级市、县级市的无限衰落，这可能是很多开发商需要警惕的。

而东北地区的人口净迁出则已经长达20年。《报告》分析称，东北地区流出人口以农村户籍为主，超过六成的东北人外流原因是务工经商。东北的人口危机已经非常严重。人口流出与房地产下行、经济颓势之间的互相拖累效应非常明显。

以辽宁为例，2010年，辽宁省的总和生育率为0.74，除了北京和上海之外，位列全国倒数第一，倒数第二位为黑龙江（0.75），倒数第三位为吉林（0.76）。而在今年上半年，在GDP增速排名中，辽宁是全国唯一一个负增长。2015年全国房地产开发投资同比增长1%，东北地区则下降28.5%；今年前三季度，辽宁房地产开发投资增长同步下降40.1%，降幅同比扩大13.2个百分点，比上半年扩大8.6个百分点。