8月29日,深圳土地市场拍出“全国总价地王”——招商蛇口联合华侨城以310亿元的价格拿下深圳新会展中心配套的11块商业用地。我们对该项目以及项目所在的深圳大空港区域的情况进行了整理,供投资者参考

“全国总价地王”位于深圳大空港区域,商业配套面积154万方。

深圳国际会展中心(一期)项目位于深圳市宝安区沙井街道,地处深圳宝安机场以北、空港新城南部,距离宝安机场T3航站楼约7公里、规划T4航站楼约3公里,在传统意义上的临空经济区。会展核心区用地西至海滨大道,北至塘尾涌,东南边界为海云路。

项目整体占地面积约178.35万平方米,其中包括会展场馆(资产归政府所有)及11宗配套商业用地,整体规定总建筑面积约245.33万平方米。项目主要分为会展用地及配套商业用地两大部分,会展用地占地面积约125.53万平方米,规定总建筑面积约91万平方米,主要业态为会展场馆;配套商业用地总占地面积约52.82万平方米,包括11宗商业用地,规定总建筑面积约154.33万平方米,土地使用年期40年。项目所在区域地势平坦,目前土地整备工作已基本完成。

出让宗地中的A222-0271宗地涉及深茂铁路规划控制区,中标后,项目有关设计及实施方案应征求中铁第四勘察设计院集团有限公司(深茂铁路建设指挥部)书面意见;其他部分地块涉及轨道12号线、20号线规划控制区,中标后,项目有关设计及实施方案应征求市地铁集团书面意见。

本次土地出让方式为招标。

本次土地出让方式:①出让方式为招标,招标分为商务标(11宗商地报价)及技术标(深圳新会展中心的代建代运营水平)两个部分。根据媒体(搜狐财经等)报道,政府邀请了6家房企来投标,包括华润、华侨城、招商蛇口、保利、中信以及万科;②11宗商业用地连同深圳国际会展中心(一期)的建设运营权整体出让,即中标商在进行商业地产开发的同时,需要以BOT(build-operate-transfer,建设-经营-转让)模式为政府代建会展一期,享有20年的建设运营权,整个项目的投资额不得低于55.3亿元,且须在5年内完工;③对商业配套的开发有限制,如:A.商业地产22年内不可转让(可参见表2);B.酒店只能整体转让(可参见表2);C.

可售物业比例与会展中心建设、运营直接挂钩等。

最终中标方招商蛇口+华侨城的联合体并非最高出价者(媒体报道万科出价362亿元),同时将引进美国SMG公司(全球最大的场馆运营机构之一,管理各类场馆超过240座,其中会展中心75个,展厅总面积超过150万,每年举办展会活动超过千场)作为合作方。深圳国际会展中心项目将由华侨城和招商蛇口代建,后期的开发运营也是由联合体和国外会展单位共同承担,作为大会展项目的配套的酒店、商业和写字楼也是由联合体来共同开发、建设、运营。

招标出让、建设+运营并举、商业地产开发有诸多限制等均说明这个项目并非单纯的房地产项目,更加像是城市开发运营的项目,政府用心良苦:为了产业聚集和形成商业氛围,不能单纯以房地产开发为思路,拿地建设完就卖掉;联合体不仅要开发,还要运营。

政府为何如此看重该项目的开发运营?一方面因为深圳国际会展中心项目定位高(全球最大会展中心)、规格高(拟投资规模近200亿),另一方面也是因为该项目是深圳重点开发建设片区之一——“空港新城”的开篇工程。“空港新城”的整体规划早在2013年底就已经启动,是市委市政府重点打造的“提升城市长远发展竞争力、建设现代化国际化创新型城市”的重要项目。我们亦整理了相关的资料如下。

深圳重点开发区域之“空港新城”。

2013年底起,大空港地区被纳入全市十三个重点开发建设片区之一,经过两年多的规划、土地整备等大量前期工作,建设进展在今年年初获得突破性进展:土地整备工作进展顺利,国际会展中心、国际会议中心和新科技馆,将结合城市发展战略,集中在空港片区集中规划建设。

地理位置与土地储备资源。

大空港新城有着得天独厚的地理位置,位于深圳市宝安区西北部,西临伶仃洋水道,北望东莞长安新区,南接前海蛇口自贸片区,地处茅洲河入海口。从产业格局上看,地处珠三角东岸黄金走廊核心位置的大空港地区处于广佛肇、深莞惠、珠中江三大城市圈交汇处,粤港澳大湾区的核心位置,集齐了全球少有的海陆空铁立体式交通要素和难得的产业基础。

空港新城土地储备资源丰富,拥有深圳最为稀缺的滨海景观资源,也有最后可供开发建设的海岸经济线段。根据规土委的测算,通过围填海、港口转型、旧工业区改造,滨海沿线土地潜力接近58平方公里。

发展规划。

大空港将发展空港经济,目标是成为沟通珠三角,连通世界的国际枢纽空港经济区。根据深圳市政府出台的相关规划,大空港片区未来将重点布局生产服务业和战略新兴产业,支持技术、产业、市场等类型的先驱型企业发展,发展航空服务、现代物流、商贸会展、高技术服务、文化创意五大产业集群。

深圳近年发展一路向西,并将“两中心一馆”(即深圳国际会展中心、国际会议中心和新科技馆)选址大空港。以“两中心一馆”建设为标志,将大空港片区打造成深圳城市发展的新亮点。之后随着港珠澳大桥和深中通道的开建,有望形成一个新的世界级经济圈——“珠江口环形经济圈”。“两中心一馆”落成后,大空港新城和前海一并成为深圳西部、珠江口东岸最具发展潜力的经济增长极,对推动“珠江口环形经济圈”的形成具有举足轻重的作用。

?交通系统。

未来空港新城将成为珠三角乃至全国重大交通基础设施密度最高的区域之一。

①轨道交通:深茂高铁、穗莞深城际线、11号线、20号线、12号线等多条轨道线在机场北枢纽汇集。并且同机场东AB航站楼东侧存在设置沿海客专高铁枢纽的可能。日前,贯通宝安西部西区的11号线已成功通车,为大空港地区的交通状况带来极大的变革。

②高快速路:沿江高速、海滨大道、福洲大道、大外环等高快速路将强化空港新城与深圳市区的交通联系,沿江高速福洲出入口已建成通车,目前正在兴建高速公路凤塘出入口,更为便捷地提供服务。

③城市道路:福园二路、景芳路、蚝业路凤塘大道、会展大道、海云路等规划城市主次干道形成进出区域的主要通道。

④水上交通:结合截流河(入海口位置沿江高速高架跨距约30米,净空高度约15米)和西侧填海新城的水网与港口,研究水上交通线路可行性,并结合绿地空间设置停泊码头。

?发展潜力巨大。

空港新城的潜力巨大:第一,随着深圳西进和推进融合珠三角超级都市圈,定位于深圳门户+总部基地+会展集群的空港新城,将成为珠江东岸线上非常重要的节点;第二,空港新城拥有两心一馆(国际展览中心+国际会议中心+深圳新科技馆)+海陆空铁四维立体交通,集合众多的城市级资源,势必会推动空港新城的发展。

“空港新城”周边楼盘价格一览。

目前“空港新城”周边新房均价约在3.8万/平,周边二手房价格福永片区约为3万元/平、沙井片区约为1.8万/平。