核心观点:

我国居民家庭购房杠杆的历史与现状

我国居民家庭住房交易杠杆率:目前36%,处于上升趋势。交易杠杆率定义为当期新增购房贷款金额/当期住房成交金额,可理解为贷款率。根据统计局、央行的数据以及我们的测算,我国当前新房交易杠杆率27%,加上二手房后整体住房交易杠杆率36%。按揭贷款还款负担率:目前39%,压力相对较大。考察当年使用按揭贷款购房的居民家庭,以按揭贷款启动时的利率,计算其每年需偿还的本息金额,并与其年均可支配收入比较,由此衡量当年按揭购房居民家庭的还款负担率。根据我们的测算,2011-2012年还款负担率在20%以下,2015年升至28%,2016年将接近40%。对于今年按揭贷款购房的居民家庭而言,若未来收入出现波动,还款压力可能进一步加大。

美国和日本的住房按揭贷款相关情况介绍

美国:次贷危机前后,交易杠杆率100%、还款负担率32%。美国是一个购房首付比例相当低的国家,住房交易杠杆率常年保持在80%-90%,2007年次贷危机前升至100%(所谓的“零首付”,包括interest-onlyloan的产品)。还款负担率最高也是出现在互联网泡沫和次贷危机前,超过32%。日本:资产泡沫时期,交易杠杆率100%、还款负担率45%。日本居民家庭住房按揭贷款年新增规模在进入1980年代后快速攀升,住房交易杠杆率1974年为37%,到1987年最高峰也逼近100%(日本商业银行房贷贷款率通常在70%-80%,且官方没有规定最低首付比例)。还款负担率方面,根据日本央行以及我们的估算,在1985年签订广场协议以及1986年日本央行启动加息之后,日本居民家庭还款负担率开始快速攀升,最高达到1989年的接近45%,资产泡沫破裂后才逐步回到20%左右。

我国购房杠杆未来还有多少提升空间?交易杠杆不高,但还款负担已偏重

从宏观的层面分析,我们关注住房按揭贷款余额(以下简称MDO,mortgagedebtoutstanding)与主要经济指标的对比。MDO既是居民家庭的负债,也是商业银行的重要资产。截至2015年年末,我国MDO规模约13.1万亿元,截至今年上半年已升至15.4万亿元,预计到2016年年末将超17万亿元。首先看MDO/GDP:美国次贷危机前最高达80%;日本在1990年代泡沫时期升至30%(此后继续上升至40%,并保持稳定)。我国2015年为19%。其次看MDO/居民家庭年可支配收入:美国次贷危机前达160%,目前在110%以上;日本资产泡沫时期接近60%,此后继续小幅上升并稳定在70%。我国目前则处于快速上升时期,2015年为62%,预计2016年将升至70%。结论和判断:交易杠杆不高,但还款负担已经偏重。从宏观指标(MDO)和住房交易杠杆率来看,我国住房按揭贷款市场与美国和日本相比仍然有一定的发展空间。但是,我国居民家庭的还款负担已经较重,特别是在2016年按揭购房的居民家庭,还款负担率39%,已经超过美国最高时期水平32%,并接近日本资产泡沫时期的水平45%,未来我国居民家庭购房能否继续加杠杆,将取决于收入、利率和房价的综合变化情况。

风险提示

居民家庭购房按揭贷款还款负担率未来继续上升。

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